METODOLOGIA DE LOS SERVICIOS VALUATORIOS REGULADOS POR EL INSTITUTO
DE ADMINISTRACION Y AVALUOS DE BIENES NACIONALES PARA DETERMINAR EL VALOR DE
REGULARIZACION DE TERRENOS URBANOS EJIDALES, COMUNALES, DE PROPIEDAD FEDERAL Y
OTROS EN LOS QUE SE ENCUENTREN ASENTAMIENTOS IRREGULARES OCUPADOS POR
VIVIENDAS, ASI COMO PARA LOS TERRENOS OCUPADOS CON FINES DISTINTOS A LA
VIVIENDA
FICHA TECNICA
NORLEX
Nombre corto:
09061713.
Legislación:
Federal.
Fuente:
D.O.F.
Emite:
SHCP.
Fecha de
publicación: 09 de junio de 2017.
Fecha de entrada
en vigor: 10 de junio de 2017.
Al margen un sello con el Escudo Nacional, que dice: Estados Unidos Mexicanos.- Secretaría de Hacienda y Crédito Público.- Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales.
SORAYA PEREZ MUNGUIA, Presidente del
Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales, Organo
Administrativo Desconcentrado de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público,
con fundamento en lo dispuesto por los artículos 27 de la Constitución Política
de los Estados Unidos Mexicanos; 2, 17, 26 y 31, fracciones XXIX, XXX y XXXIII
de la Ley Orgánica de la Administración Pública Federal, 142 de la Ley General
de Bienes Nacionales, 2o. Apartado D, fracción VI y 98-C, del Reglamento
Interior de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, 1, 3 fracción V y 6,
fracción V, del Reglamento del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes
Nacionales publicado en el Diario Oficial de la Federación el 12 de enero de
2017 y Norma Sexta del Acuerdo por el que se establecen las Normas conforme a
las cuales se llevarán a cabo los servicios valuatorios regulados por el
Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales.
CONSIDERANDO
Que el Instituto de
Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN), es un órgano administrativo
desconcentrado de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (Secretaría),
creado para ejercer, entre otras, diversas atribuciones en las materias
inmobiliaria y valuatoria que le confiere a esta dependencia del Ejecutivo
Federal la Ley General de Bienes Nacionales, Reglamentos, ordenamientos
jurídicos de carácter federal y demás leyes aplicables.
Que el INDAABIN proporciona a la
Administración Pública Federal, así como a las demás Instituciones Públicas, la
práctica de servicios valuatorios que le soliciten, derivados de aquellos actos
jurídicos previstos en los artículos 143 y 144 de la Ley General de Bienes
Nacionales, 93 y 94 de la Ley Agraria, segundo párrafo del artículo 69 de la
Ley de Vivienda, Ley de Asentamientos Humanos, siendo necesario contar con
metodologías que establezcan las bases para el cálculo y avaluó a valores
mínimos de regularización, en casa habitación y distintos a este uso de lotes,
así como determinar el proceso para la emisión de dictámenes valuatorios con
calidad técnica, certeza jurídica, oportunidad y transparencia.
Por lo que para
cumplir con lo anterior y para dar mayor certeza a los actos jurídicos relacionados con los valores
mínimos de interés social para la regularización por lotes tipos ocupado por
vivienda, así como a los lotes con uso distinto a la vivienda, deban cobrarse a
los ocupantes de los lotes, y con fundamento en la fracción V del artículo 6
del Reglamento del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales,
he tenido a bien expedir la siguiente:
METODOLOGIA
DE LOS SERVICIOS VALUATORIOS REGULADOS POR EL INSTITUTO DE ADMINISTRACION Y
AVALUOS DE BIENES NACIONALES PARA DETERMINAR EL VALOR DE REGULARIZACION DE
TERRENOS URBANOS EJIDALES, COMUNALES, DE PROPIEDAD FEDERAL Y OTROS EN LOS QUE
SE ENCUENTREN ASENTAMIENTOS IRREGULARES OCUPADOS POR VIVIENDAS, ASI COMO PARA
LOS TERRENOS OCUPADOS CON FINES DISTINTOS A LA VIVIENDA.
I.- INTRODUCCION
La Ley General de Bienes Nacionales,
en su artículo 142, establece la facultad de la Secretaría para emitir las
normas, procedimientos, criterios y metodologías, de carácter técnico, conforme
a los cuales se llevarán a cabo los servicios valuatorios previstos en la
misma.
En forma adicional a lo previsto en
la Ley General de Bienes Nacionales, la Ley Agraria y demás disposiciones
aplicables, confieren al Instituto de Administración y Avalúos de Bienes
Nacionales órgano administrativo desconcentrado de la Secretaría de Hacienda y
Crédito Público, facultades para realizar los servicios valuatorios previstos
en las mismas.
Con el objeto de
garantizar la adecuada valuación en los actos jurídicos que se relacionan con
las anteriores disposiciones legales mencionadas, se requiere contar con un
marco normativo que permita unificar la utilización de conceptos, técnicas y procedimientos
valuatorios congruentes con las normas internacionales de valuación, así como
consolidar el ejercicio profesional de valuación que demanda la Ley General de
Bienes Nacionales.
II.- OBJETO DE LA METODOLOGIA
En la presente metodología se establecen
las bases que permiten la utilización de conceptos, técnicas, principios
básicos y enfoques establecidos, así como las directrices básicas a seguir para
el cálculo y demás actividades y técnicas aplicadas para la estimación de los
valores mínimos de terrenos para la regularización de asentamientos humanos, que se fundamenta en el Acuerdo por
el que se establecen las Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los
servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de
Bienes Nacionales (INDAABIN) y demás disposiciones aplicables.
Esta metodología es una herramienta
de trabajo obligatoria para los valuadores de bienes nacionales, estableciendo
los lineamientos a seguir para la realización de servicios valuatorios
regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales.
La aplicación de esta metodología,
permitirá la emisión de dictámenes valuatorios con calidad técnica, certeza
jurídica, oportunidad y transparencia.
III.- AMBITO DE APLICACION
Se dirige a todos los valuadores de
bienes nacionales en los servicios valuatorios regulados por el Instituto de
Administración y Avalúos de Bienes Nacionales que soliciten las distintas
Dependencias, Entidades y las Instituciones Públicas, con apego a la Ley
General de Bienes Nacionales, Ley Agraria y demás disposiciones vigentes
aplicables.
IV.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA METODOLOGIA
· Definiciones
· Asentamiento humano irregular
Se considera Asentamiento Humano Irregular a los núcleos de población ubicados en áreas o predios fraccionados o subdivididos sin la autorización correspondiente, cualquiera que sea su régimen de tenencia de la tierra.
· Asentamiento humano
Es el establecimiento de un conglomerado demográfico, con el conjunto de sus sistemas de convivencia, en un área físicamente localizada, considerando dentro de la misma los elementos naturales y las obras materiales que lo integran.
· Estudio socioeconómico para determinar la capacidad de pago
Es la recopilación de datos de cada uno de los posesionarios ubicados en el asentamiento humano irregular, para determinar la base de cálculo que cada uno tenga para poder hacer frente al pago de sus obligaciones, dicho estudio servirá de base para la obtención de la corrida financiera correspondiente.
· Equipamiento urbano
El conjunto de inmuebles, instalaciones, construcciones y mobiliario utilizado para prestar a la población los servicios urbanos y desarrollar las actividades económicas.
· Factor de aporte
Porción del ingreso mensual familiar que puede ser destinado por la familia a los servicios de regularización, expresado en términos porcentuales. Depende de las características del poblado, nivel socioeconómico y servicios con los que cuenta el lote.
· Infraestructura urbana
Los sistemas y redes de organización y distribución de bienes y servicios en los centros de población.
· Ingreso mensual familiar
Es el ingreso total mensual que percibe la familia que corresponde a información levantada en campo.
· INSUS
Instituto Nacional del Suelo Sustentable (anteriormente CORETT).
· Lote tipo
Es la superficie de lote promedio que prevalece en el asentamiento por regularizar y que está indicado en la opinión técnica de la SEDATU. Es conveniente que el dictamen se solicite con relación en los resultados del análisis para determinar el lote tipo.
· Mercado monopólico
Es el tipo de mercado en el que existe una sola entidad como único vendedor, que impone sus condiciones a todos los compradores, debido a su influencia y poder económico.
· Mercado monopsónico
Aquel tipo de mercado en el que existe un solo comprador que impone sus condiciones a todos los vendedores, debido a su influencia y poder económico.
· Ocupante de lote
Son todas aquellas personas que ocupan una superficie de terreno para sus necesidades básicas de vivienda inmersos en la superficie para su regularización.
· Pago mensual máximo
Resultado de aplicar el factor de aporte al ingreso mensual familiar.
· Regularización de la tenencia de la tierra
Es el acto de brindar certeza jurídica a los poseedores de la tierra a través de la entrega de títulos de propiedad, a favor de los individuos con derechos que integran los asentamientos humanos irregulares que así lo soliciten.
· Salario mínimo nominal
Es la cantidad menor que debe recibir en efectivo el trabajador por los servicios prestados en una jornada de trabajo.
· SEDATU
Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano
· Superficie a regularizar por zona
Es la suma de superficies a regularizar o vendible del asentamiento.
· Superficie a expropiar o a desincorporar
Es la superficie solicitada por el promovente, para expropiar, conforme al Plano Proyecto de expropiación revisado y aprobado por la SEDATU, para la regularización de aquellos asentamientos que la ocupan irregularmente, con la finalidad de dar certeza jurídica a sus ocupantes e integrarlos al Plan de Desarrollo Urbano.
· Tenencia de la tierra
Forma real o jurídica que adopta la propiedad o posesión de la tierra: pública, privada, ejidal o comunal.
· Terreno comunal (bienes comunales)
Son las tierras, bosques y aguas que pertenecen a los núcleos de población que de hecho o por derecho guarden el estado comunal. Son inalienables, imprescriptibles e inembargables.
· Terreno ejidal (bienes ejidales)
Son las tierras, bosques y aguas que se señalan como propiedad de la población ejidal. Son inembargables, imprescriptibles e inalienables.
· Trabajos Técnicos e Informativos
Actividades de gabinete y campo necesarias para verificar la información del promovente y rendir el informe técnico correspondiente de conformidad a lo previsto en el Reglamento de la Ley Agraria en Materia de Ordenamiento de la Propiedad Rural.
· Valor mínimo de regularización social
Es la cantidad mínima expresada en pesos, que pueden pagar las familias para la escrituración con base en su capacidad de pago por la superficie de terreno que ocupan los posesionarios, para sus necesidades básicas de vivienda.
Asimismo, la metodología contempla
las demás definiciones del Glosario de Términos que forma parte de la normativa
técnica emitida por el INDAABIN.
· Activos
objeto de la Metodología
· Bienes inmuebles.
· Actos
jurídicos en los que aplica
Esta metodología podrá utilizarse
cuando el uso del servicio valuatorio corresponda a los siguientes actos
jurídicos: Enajenación, y Atención a diligencias judiciales, que requieran
estimar valores mínimos sociales, mismos que servirán como base para
regularizar la tenencia de la tierra.
El servicio valuatorio surtirá
efectos legales únicamente para un solo uso, propósito y finalidad señalados en
la solicitud, por lo que en caso de requerir un uso distinto u otro propósito,
se deberá elaborar una nueva solicitud.
V.- GENERALIDADES DE LA METODOLOGIA
Es indispensable que
el dictamen valuatorio o reporte conclusivo cumpla con los siguientes apartados:
· Características
del Informe
El dictamen
valuatorio o reporte conclusivo deberá elaborarse de conformidad con lo
establecido en el capítulo X estándares de valuación y revisión de avalúos del
Acuerdo por el que se establecen las Normas conforme a las cuales se llevarán a
cabo los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y
Avalúos de Bienes Nacionales, publicado en el Diario Oficial de la Federación
el día 25 de julio de 2016.
· Requerimientos
básicos
1. Uso.
Es el acto para el
cual se pretende utilizar el dictamen valuatorio o reporte conclusivo
expresamente señalado por el solicitante del servicio (promovente), y en este
caso exclusivamente se refiere a uno de los siguientes: enajenación y atención
a diligencias judiciales.
2. Propósito
Estimar el Valor de
regularización de la tenencia de la tierra de acuerdo a la solicitud.
3. Finalidad
Es el concepto que
determina la aplicación del resultado del dictamen valuatorio o reporte
conclusivo como el valor mínimo, derivado del uso definido por el promovente.
4. Alcance
del servicio valuatorio
Es el apartado en el
cual se describen los supuestos extraordinarios, condiciones hipotéticas y
limitantes del servicio valuatorio, con base en el uso, propósito y finalidad
expresados en la solicitud del promovente y considerados por el valuador de
bienes nacionales.
VI.- GUIA TECNICA
La presente guía técnica tiene por
objeto establecer las directrices generales a seguir para estimar el valor de
regularización de la tenencia de la tierra, mismas que deben ser atendidas por
el valuador de bienes nacionales, de acuerdo con la solicitud de servicios
valuatorios regulados por el INDAABIN que al efecto haga el promovente.
La presente
metodología cuenta con ocho pasos, los cuales cumplen con los estandares
internacionales de valuación.
El primer paso de esta guía técnica
es la identificación del problema, que se detalla a continuación.
|
Paso 1 |
Identificación del Problema |
||||
|
Identificar el promovente y los usuarios |
Identificar el Uso (Uso y Finalidad) |
Identificar el Propósito del Servicio
Valuatorio (Tipo y definición de valor) |
Identificar la fecha que se requiere de
valores |
Identificar las características del bien |
Identificar las condiciones del servicio
valuatorio |
Para poder identificar el problema, el
promovente deberá entregar al valuador de bienes nacionales, la solicitud de
servicio valuatorio y la documentación e información procedente o solicitada,
como copias y documentos en archivo físico o electrónico para realizar el
servicio valuatorio. Para el caso del INDAABIN la entrega de la documentación
se realizará a través del sistema de avalúos, como a continuación se
ejemplifican de manera enunciativa más no limitativa:
a) Ubicación física del inmueble a valuar.
b) Plano general manzanero.
c) Usuarios del servicio valuatorio.
d) Los derechos del inmueble ligados al uso del
servicio valuatorio.
e) Decreto expropiatorio (en su caso).
Más los documentos e información que
considere necesarios el valuador de bienes nacionales, según sea el caso.
Con la información presentada el
valuador de bienes nacionales procederá a identificar:
a) Los
promoventes que serán los señalados en la Ley General de Bienes Nacionales, la
Ley Agraria y demás disposiciones aplicables y los usuarios serán aquellos que
declaren los promoventes en su solicitud.
b) El uso de los dictámenes valuatorios, que deberá corresponder
con el acto establecido en la solicitud.
c) La finalidad del
servicio valuatorio, que será la aplicación del resultado del dictamen
valuatorio en función del artículo 145 de la Ley General de Bienes Nacionales;
es decir, en los casos en que las Dependencias, la Procuraduría General de la
República, las unidades administrativas de la Presidencia de la República o las
entidades deban cubrir una prestación pecuniaria, ésta no podrá ser superior al
valor dictaminado, y si le corresponde a la contraparte el pago de la
prestación pecuniaria, ésta no podrá ser inferior al valor dictaminado, salvo
las excepciones que la Ley establece.
d) El propósito del servicio valuatorio, que será el valor a
determinar para la regularización de la tenencia de la tierra.
e) La fecha que se requiere de valores contenidos en los
dictámenes valuatorios por emitir, y puede ser aquella del momento de la
visita, de los valores de la investigación o de acuerdo a la solicitud.
f) Las características de cada activo, debiendo ser aquellas que
se identifiquen por su: tipo, utilización o actividad, ubicación (domicilio o
localización), el régimen de propiedad, propietario o posesionario, los
derechos inherentes, etc.
g) Las condiciones del servicio valuatorio incluyendo en todas,
las suposiciones extraordinarias, condiciones hipotéticas y todas aquellas
condiciones que incidan sobre el análisis del valor que se esté calculando.
El segundo paso de esta guía técnica
es la determinación del alcance del trabajo para atender el servicio
valuatorio, el cual se detalla a continuación:
|
Paso 2 |
Determinación del Alcance del trabajo para atender el Servicio
Valuatorio |
Una vez que se ha identificado el
problema, es necesario definir el alcance del trabajo a realizar, el valuador
de bienes nacionales deberá determinar el alcance que sea suficiente para
producir un servicio valuatorio con resultados certeros y creíbles.
Es responsabilidad del promovente, en
conjunto con el valuador de bienes nacionales, generar la definición de la
amplitud del trabajo en términos de los tiempos de entrega, lo extenso de la
investigación y el reporte, la fundamentación normativa, técnica y teórica, la
calidad de la información y demás aspectos que se puedan considerar.
Una vez definido el alcance del
trabajo el valuador de bienes nacionales deberá recolectar información
complementaria como parte de su labor como profesional de la valuación, a
continuación se explica esta actividad a detalle:
|
Paso 3 |
Recolección de Información y Descripción del Bien |
|
|
Información de Mercado de la Zona 1.- Para inmuebles Características generales de la región,
ciudad, colonia y ubicación del predio, entre otros. |
Información sobre el Sujeto a valuar. 1.- Para inmuebles Características del sujeto, superficie,
forma, ubicación, uso de suelo, servicios públicos, tipo de construcción,
área construida, edad efectiva, estado de conservación, elementos de la
construcción, mejoras, entre otros. |
Información sobre los comparables. 1.- Para inmuebles Ventas realizadas, condiciones de los
cierres efectuados, ofertas, listas de venta, vacantes, costos y
depreciación, ingresos y gastos, intereses de capitalización, etc… |
La recolección de información que el
valuador de bienes nacionales obtendrá se divide en dos: información general e
información específica.
La información general consiste en
datos sobre factores que pueden influir en el valor, estos se derivan de
fuerzas sociales, tendencias económicas (oferta y demanda, absorción del
mercado, etc.) y leyes gubernamentales que son originadas fuera del bien a
valuar.
La información específica se refiere
a los datos concretos sobre el bien a valuar, ventas u ofertas comparables y
características del mercado local relevantes.
La información específica se divide a
su vez, en información del sujeto e información de los comparables.
Para el caso de inmuebles, la
información del sujeto se enfoca en características geográficas y geológicas
del terreno, características de las mejoras (tipo de edificación, componentes
físicos, legales y propiedad personal), historial de los propietarios,
información de costos y depreciación, y datos de ingresos y gastos.
Una vez obtenida esta información por
parte del valuador de bienes nacionales, se procederá al análisis de la
información, esta actividad se detalla a continuación.
|
Paso 4 |
Análisis de la Información |
|
Análisis del Mercado 1.- Para inmuebles Estudios de la Demanda Periodo de absorción Análisis de precio de venta en pago de
contado. Estudios de la Oferta Volumen de comparables en un mercado
abierto y competitivo Rango de precios de venta de comparables. Estudios de Mercado Análisis integral de los mercados de
acuerdo a la oferta y la demanda, así como de las características externas e
internas de los bienes. |
Mayor y Mejor Uso (Aplicable para inmuebles) No aplica |
Una vez analizada la información por
parte del valuador de bienes nacionales, únicamente para el caso de inmuebles,
se procederá a obtener el valor del terreno de conformidad con su mayor y mejor
uso, esta actividad se detalla a continuación:
|
Paso 5 |
Opinión de Valor del Terreno |
El valor del terreno se puede obtener
por alguno de los siguientes cinco procedimientos:
1. Considerando
al terreno sin mejoras, mediante la investigación directa del mercado de
terrenos en venta, ya sean ofertas o cierres y aplicando factores de
homologación.
2. Por
el procedimiento de desagregación, que parte de la investigación de mercado de
inmuebles similares en venta, a los cuales se les aplica un método residual
estático y se obtiene el valor del terreno.
3. Con
base en el procedimiento de capitalización de renta del terreno, la renta de
terreno es una cantidad conocida y el ingreso puede ser capitalizado en el
valor del terreno.
4. Con
base en el procedimiento de capitalización de renta del terreno, cuando la
renta de terreno con construcción es una cantidad conocida, se debe extraer el
ingreso exclusivamente del terreno y éste puede ser capitalizado en el valor
del terreno.
5. Cuando
la información de mercado es insuficiente, errática, o heterogénea, o las
características del inmueble no permiten afirmar con certeza que el valor
obtenido por el enfoque comparativo de mercado es realmente el más
representativo, se hace necesaria la utilización del método residual dinámico
(enfoque de ingresos), basado en el mayor y mejor uso del inmueble.
Para la presente metodología el valor
de los terrenos se determina a partir del análisis de ingresos de los
posesionarios (capacidad de pago), el cual se explica en el siguiente paso.
|
Paso 6 |
Aplicación de los Enfoques de Valuación |
||
|
Enfoque de mercado |
Enfoque de ingresos |
Enfoque de costos |
|
Enfoque de Ingresos
Este enfoque, es el método para
estimar el valor que considera los ingresos y egresos relativos al bien que se
está valuando, y se estima el valor mediante el proceso de flujos descontados o
de una capitalización directa.
La enajenación de los terrenos que
ocupa el asentamiento solo puede ser por la vía de la regularización, que a su
vez solo puede ser una acción de gobierno, y en el caso de los terrenos
ejidales y comunales solo del Gobierno Federal por conducto del INSUS u otro
ente público de regularización, es decir:
a) Los ejidatarios, comuneros o poseedores no tienen interés ni recursos para llevar a cabo el proceso de regularización.
b) Ningún particular está interesado en comprar el terreno para llevar a cabo el proceso de regularización y, en el hipotético caso de que hubiera un particular comprador, éste no pagaría más que lo que recaudaría de las familias asentadas por el servicio de titulación, menos los costos inherentes y la utilidad.
c) Por ello, por un lado, resulta obligada la adquisición del terreno de origen ejidal, comunal, de propiedad federal y otros, por regularizar, y por otro para dicho terreno no existe más adquirente que el INSUS u otro ente público de regularización.
Cada asentamiento irregular en
particular corresponde a un mercado monopólico y simultáneamente monopsónico,
en el que el monopolio -ejercido por el ejido, comunidad, propiedad federal- se
resuelve con la adquisición o bien la expropiación, y el monopsónico
(representado por el INSUS u otro ente público de regularización) conduce al
precio determinado racionalmente como lo señala el artículo 94 de la Ley
Agraria para esta causa de utilidad pública, que viene a ser su valor
comercial.
Por tanto, la determinación del valor
mínimo de regularización de lotes de terrenos urbanos, deberá considerar los
resultados de un estudio socioeconómico y los antecedentes, condiciones
actuales y perspectivas físicas, económicas, políticas, sociales y jurídicas
del asentamiento.
Por ello es, que en la determinación
de los valores mínimos para la regularización de la tenencia de la tierra se
considera como elementos sustanciales los siguientes:
· Los lotes serán enajenados sin infraestructura ni servicios urbanos, atendiendo a que no existe obligación alguna por parte de las autoridades municipales, estatales y federales para su dotación y porque en las zonas en que existen han sido construidos con los propios recursos de los poseedores.
· El nivel de ingresos de la población y de las condiciones de vida que se observan en los asentamientos.
· El uso del suelo que se considera de interés social es el ocupado por vivienda con superficie de lote tipo.
· Tanto para efectos de simplificar el proceso de regularización, como por las circunstancias sociales en que se desarrolla, no hace distinciones para la determinación de los valores mínimos de interés social consignados en los servicios valuatorios del INDAABIN, por lo que toca a la ubicación relativa y a las condiciones de regularidad de los lotes tipo
Para determinar el valor de
regularización de tenencia de la tierra, se deberá tomar en cuenta el análisis
de capacidad de pago de cada titular de acuerdo a los datos que se muestran en
la siguiente tabla:
|
CONCEPTO |
BASES DE CALCULO |
FUENTE |
|
Salario mínimo nominal mensual O Unidad de Medida y actualización |
|
Según Comisión Nacional de Salarios Mínimos (Unidad de Medida y Actualización). |
|
Ingreso mensual familiar |
|
Corresponde a la información proporcionada
(Suma de ingresos familiares) |
|
V.S.M.
(veces salario mínimo) |
|
Resultado de dividir el ingreso mensual
familiar entre la Unidad de Medida y
Actualización. |
|
Factor de aporte |
|
Porción del ingreso mensual familiar que
puede ser destinado por la familia a los servicios de titulación. Expresado
en términos porcentuales. |
|
Pago mensual máximo |
|
Resultado de aplicar el factor de aporte
al ingreso mensual familiar. |
|
Valor de lote tipo correspondiente al plazo |
|
Resultado de multiplicar el pago mensual
máximo al plazo de pago correspondiente. |
|
Lote tipo |
|
Según base informativa. |
|
Valor social unitario correspondiente al plazo |
|
Resultado de dividir el valor del lote
tipo y el plazo de pago entre la superficie del lote tipo. |
|
Valor social unitario en pago de contado |
|
Resultado de dividir el valor del lote
tipo entre la superficie del lote tipo. |
|
Doble del valor social al contado |
|
El resultado del valor social unitario en
pago de contado se multiplica por 2 |
|
Superficie a regularizar menor al lote
tipo |
|
Según base informativa. |
|
Superficie por regularizar mayor al lote
tipo |
|
Según base informativa. |
|
Superficie por regularizar |
|
Equivalente a la superficie en hectáreas,
menor a la superficie por expropiar porque la superficie por regularizar no
incluye las áreas de vialidades y similares. |
|
Monto de regularización menor al lote
tipo |
|
Resultado de multiplicar el valor
social unitario al
contado por
la superficie por regularizar menor al lote tipo. |
|
Monto de regularización mayor al lote tipo |
|
Resultado de multiplicar el doble del
valor social (unitario) al contado por la superficie por regularizar mayor al lote tipo. |
|
Monto de regularización total |
|
Equivalente a los ingresos esperados por
el servicio de titulación, en el supuesto de que los colonos pagan el
servicio de contado; de no ser el pago de contado, el proceso genera un
costo financiero que explica la diferencia entre el valor social unitario al plazo correspondiente y
el valor social unitario al contado,
también se puede entender como la suma del monto de regularización menor al
lote tipo más el monto de regularización mayor al lote tipo. |
Una vez concluido el
paso 6 se procederá a la conciliación de valores y la opinión final de valor.
|
Paso 7 |
Conciliación de Valores y Opinión Final de Valor |
El valor de regularización de la
tenencia de la tierra se obtiene a partir de la conciliación del resultado de
los tres enfoques valuatorios: de mercado, de costos y de ingresos, o bien de
los enfoques que en su caso se apliquen.
La conciliación es un análisis de
confiabilidad y de certeza de los enfoques valuatorios aplicados de acuerdo a
la cantidad y calidad de la información recopilada.
El valor de regularización conclusivo
se obtendrá tomando en consideración aquellos factores o condiciones
particulares que influyan en su estimación definiendo cuál de los enfoques
empleados es más representativo derivado de la calidad de la información
obtenida, explicando las razones por las que se descartan o no se emplean los
otros enfoques. Dicho valor conclusivo deberá redondearse para reflejar el
grado de precisión asociado con la valoración, de tal forma que se evite dar a
entender una mayor precisión a la requerida. Cantidades conclusivas en
millones, se deberán redondear al millar; y conclusivas en miles, se deberán
redondear a la centena
Una vez realizada la
conciliación de valor se procederá a la emision del dictamen valuatorio del servicio
valuatorio.
|
Paso
8 |
Dictamen
Valuatorio |
Características del dictamen valuatorio o reporte conclusivo
El contenido del dictamen valuatorio
del servicio valuatorio debe ser consistente con el uso del mismo, y como
mínimo deberá contener lo siguiente:
a) Especificar la identidad del promovente y los posibles usuarios, por nombre o tipo;
b) Identificar las características de los bienes que son relevantes
para su tipo y para la definición del valor;
c) Su ubicación, y sus atributos físicos, legales
y económicos;
d) Los derechos del bien a ser valuado;
e) Cualquier propiedad personal, accesorios
comerciales, partidas intangibles que no son bienes inmuebles pero que están
incluidas en la valuación;
f) Cualquier servidumbre, restricción, gravamen,
préstamos, reserva legal, convenios, contratos, declaraciones, cualquier
reglamentación específica u otros ordenamientos de naturaleza similar;
g) Especificar la fecha del valor de los bienes que se reflejan en el servicio valuatorio;
h) Mencionar si el bien en cuestión es valuado parcialmente en sus derechos, está segmentado físicamente o
posesión parcial;
i) El valuador de bienes nacionales deberá
verificar la exactitud de los datos que le proporcione el
Promovente;
j) De manera clara y visible, indicar todos los supuestos extraordinarios y las condiciones hipotéticas; así como indicar que su uso podría haber afectado los resultados del servicio valuatorio; e
k) Incluir una
certificación firmada según lo señalado en los estándares internacionales de
valuación, de acuerdo al formato que corresponda con base en la Norma Trigésima
quinta del Acuerdo por el que se establecen las Normas conforme a las cuales se
llevarán a cabo los servicios valuatorios regulados por el Instituto de
Administración y Avalúos de Bienes Nacionales.
Adicionalmente, el
dictamen valuatorio o reporte conclusivo del servicio valuatorio deberá
contemplar lo establecido en el capítulo X estándares de valuación y revisión
de avalúos del Acuerdo por el que se establecen las Normas conforme a las
cuales se llevarán a cabo los servicios valuatorios regulados por el Instituto
de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales, publicado en el Diario
Oficial de la Federación el día 25 de julio de 2016.
La vigencia del dictamen valuatorio
podrá ser de hasta un año.
Será obligatorio para el valuador de
bienes nacionales agregar en el cuerpo del documento se consignará la siguiente
leyenda:
“Una vez terminada la vigencia del
presente dictamen valuatorio o reporte conclusivo, este tendrá la condición de
cancelado y no tendrá validez oficial ni legal para realizar acto jurídico
alguno”.
Los responsables de emitir el
dictamen del servicio valuatorio, serán el perito valuador del Padrón Nacional
de Peritos Valuadores del INDAABIN, los integrantes del respectivo cuerpo
colegiado de avalúos y el perito valuador o el personal técnico del propio
Instituto que hubiere realizado el respectivo servicio valuatorio; y en el caso
de que el perito sea persona moral integrante del Padrón Nacional de Peritos
Valuadores del INDAABIN, el o los peritos responsables técnicos de la
especialidad que corresponda y que elabore el dictamen.
VII.- INTERPRETACION
La interpretación de
la presente metodología corresponde, conforme a sus facultades, a la Dirección
General de Avalúos y Obras del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes
Nacionales.
TRANSITORIOS
PRIMERO.- La
presente metodología entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el
Diario Oficial de la Federación.
SEGUNDO.- Se
derogan todas las disposiciones de carácter técnico que se opongan a la
presente metodología tales como: PROCEDIMIENTO Técnico PT-ARRTU para la
elaboración de trabajos valuatorios que permitan dictaminar el monto de renta
de terrenos urbanos; y la METODOLOGIA y criterios de carácter técnico para la
elaboración de trabajos valuatorios que permitan dictaminar el valor de los
bienes intangibles, bienes inmuebles, bienes muebles, unidades instaladas y
unidades económicas que pretendan enajenar las dependencias, la Procuraduría General
de la República, las unidades administrativas de la Presidencia de la
República, las entidades y en su caso las demás instituciones.
Ciudad de México, a
veinticinco de mayo de dos mil diecisiete.- La Presidente del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes
Nacionales, Soraya
Pérez Munguía.- Rúbrica.