PROCEDIMIENTO
TECNICO PT-CUS PARA
FICHA
TECNICA NORLEX
Nombre
corto: 26051008.
Legislación: Federal.
Fuente: D.O.F.
Emite: SFP.
Fecha
de publicación:
26 de mayo de 2010.
Fecha
de entrada en vigor:
27 de mayo de 2010.
Al margen un sello con el
Escudo Nacional, que dice: Estados Unidos Mexicanos.- Secretaría de
PROCEDIMIENTO TECNICO PT-CUS PARA
INDICE
1.
Introducción
1.1. Generalidades
1.2. Criterios Técnicos en que aplica
1.3. Premisas a la valuación de aseguramiento
contra daños
1.4. Conceptos y definiciones a usar en este Procedimiento
Técnico
1.4.1. Condiciones especiales
1.4.1.1. Bienes catalogados (Inmuebles catalogados)
1.4.1.2. Bienes de interés paleontológico
1.4.1.3. Bienes reservados a
1.4.1.4. Monumentos arqueológicos
1.4.1.5. Usos dañinos
1.4.1.6. Usos improcedentes
1.4.1.7. Usos ineficientes
1.4.2. Criterio técnico
1.4.3. Edificaciones
1.4.3.1. Edificaciones urbanas
1.4.4. Enfoque Comparativo de Mercado
1.4.5. Enfoque de Costos
1.4.6. Enfoque de Ingresos
1.4.7. Exclusiones
1.4.8. Factor de ajuste
1.4.9. Fecha de emisión del dictamen valuatorio
1.4.10. Fecha de inspección
1.4.11. Fecha de valores
1.4.12. Finalidad del dictamen
1.4.13. Homologación
1.4.14. Mayor y mejor uso del bien
1.4.15. Porción no asegurable
1.4.16. Propósitos del avalúo
1.4.17. Uso del dictamen
1.4.18. Valor Comercial
1.4.19. Valor de Reposición Asegurable
1.4.20.
Valor Neto de Reposición
Asegurable
1.4.21. Valor Real Asegurable
1.4.22. Vigencia legal
2.
Procedimiento técnico
2.1. Recepción de la solicitud
2.2. Identificación del avalúo
2.2.1. Parámetros del avalúo
2.2.1.1. Revisión de la documentación procedente
(base informativa)
2.2.1.1.1. Bienes asegurables
2.2.1.1.2. Exclusiones
2.2.1.1.3. Porción no asegurable
2.2.1.2. Uso del dictamen
2.2.1.3. Propósito del avalúo
2.2.1.4. Finalidad del dictamen
2.2.1.5. Criterio técnico
2.2.1.6. Fecha de inspección
2.2.1.7. Condiciones especiales
2.2.1.8. Condiciones hipotéticas
2.2.1.9. Suposiciones extraordinarias
2.2.1.10. Fecha de valores
2.2.1.11. Fecha de emisión del dictamen valuatorio
2.2.1.12. Vigencia legal
2.2.2. Valores que se estiman en este procedimiento
técnico
2.3. Inspección física y descripción del inmueble
(trabajo de campo)
2.3.1. Inspección de las construcciones del bien
inmueble en estudio
2.3.1.1. Descripción del uso actual
2.3.1.2. Tipos y calidad de construcción
2.3.1.3. Número de niveles
2.3.1.4. Area construida
2.3.1.5. Edad efectiva
2.3.1.6. Vida útil remanente
2.3.1.7. Vida útil total
2.3.1.8. Estado de conservación
2.3.1.9. Calidad de proyecto
2.3.1.10. Unidad rentable o susceptible de rentarse
2.3.1.11. Elementos de la construcción
2.3.1.12. Demoliciones
2.4. Recopilación de información (de datos del
mercado inmobiliario)
2.5. Selección del procedimiento técnico (método
de valuación)
2.5.1. Enfoque de costos
2.5.1.1. Valor de las Construcciones
2.5.1.2. Valor de instalaciones especiales, elementos
accesorios y obras
complementarias
2.5.1.3. Obsolescencias o
apreciaciones
2.6. Cálculo y ponderación de indicadores del
valor
2.7. Valor de Reposición Asegurable
2.8. Valor Real Asegurable
2.9. Obtención del valor conclusivo (estimación
final del valor)
2.10. Elaboración del trabajo y dictamen valuatorio
(informe de avalúo)
TRANSITORIOS
3. Ejercicio
ilustrativo
JUAN PABLO GOMEZ MORIN RIVERA, Presidente del
Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN), con
fundamento en los artículos 142 de
PROCEDIMIENTO TECNICO PT-CUS PARA
1.
Introducción
1.1. Generalidades
En el presente Procedimiento se establecen en
forma documental las bases que permiten unificar y clarificar la utilización de
conceptos y técnicas, así como las directrices básicas para la ejecución de
trabajos valuatorios que permitan estimar el valor de construcciones urbanas
para aseguramiento contra daños.
Con base en el artículo 32, fracción IV de
Los valores que se determinen mediante el
presente procedimiento, tienen como objetivo garantizar la reposición o
reproducción de todas aquellas construcciones de tipo urbano que por alguna
razón sufran de algún desperfecto o daño que sea susceptible de aseguramiento
con base a lo contratado en las respectivas pólizas de seguros sin perjuicio de
lo establecido en las leyes de la materia.
Se debe entender para efectos de este
procedimiento como construcciones urbanas a todas aquellas edificaciones que
cuenten con servicios públicos y que se encuentren dentro de los límites de las
ciudades y que no sean rurales. A manera enunciativa pero no limitativa se
mencionan algunos tipos de construcciones consideradas como urbanas: conjuntos
habitacionales verticales u horizontales, edificios de oficinas y
habitacionales, casas, obras de infraestructura urbana, naves industriales y
comerciales, bodegas, inmuebles de valor histórico, inmuebles de valor
artístico, entre otros.
El aseguramiento contra daños de las
edificaciones, se realiza a través de una póliza de seguro, que es un documento
en el que constan las condiciones estipuladas entre el asegurador y asegurado
con respecto al contrato de seguro, el contratante (asegurado) y una compañía
aseguradora reconocida como tal (aseguradora), por virtud del cual el
asegurador se obliga frente al asegurado mediante la percepción de una prima, a
pagar una indemnización, dentro de los límites pactados, si se llegara a
producir el evento previsto (siniestro).
Al tratarse de un contrato entre dos entes con
personalidad jurídica, existen condiciones y exclusiones específicas acordadas
entre las partes que hacen que cada póliza de seguro pueda ser diferente una de
otra; por lo tanto el valuador de bienes nacionales, deberá tener acceso a la
póliza de seguro para verificar de manera específica las condiciones,
exclusiones y porciones no asegurables previamente acordadas entre las partes,
mismas que deberán ser tomadas en consideración para la realización del avalúo.
El avalúo para el objeto de seguros
generalmente busca satisfacer la necesidad de conocer el valor de una
propiedad, con la finalidad de que la suma asegurada sea suficiente para cubrir
el monto del daño causado por el siniestro (indemnización) y/o para establecer
con base a la suma asegurada, el monto de prima que deberá pagar el asegurado.
Además de que se establece la preexistencia de los bienes asegurables,
garantizando transparencia sobre reclamaciones futuras.
Dado que un seguro tiene como objetivo el
cubrir los posibles daños causados por un siniestro, lo que se busca es tener
un valor que permita reponer (reemplazar) o reproducir el bien dañado a causa
del siniestro; por tal motivo el valor que se deberá estimar para efectos de
seguros es el Valor de Reposición Asegurable.
La principal cobertura de los seguros es con
relación al costo de reemplazar o reproducir el bien objeto del daño, por lo
que comúnmente se utiliza el enfoque de costos para la reposición o
reproducción del bien inmueble y el enfoque de ingresos para efectos de
pérdidas consecuenciales.
Las porciones no asegurables que por lo
general se excluyen en las pólizas de seguros son: terreno, cimentaciones,
bardas e instalaciones bajo nivel de piso.
Las porciones no asegurables no significan que
no sean susceptibles de daño, ni que se encuentren ajenas de la propiedad a
valuar, por lo que es responsabilidad del valuador de bienes nacionales, el
revisar la póliza para identificar de manera específica las exclusiones de la
misma. Para el caso de que el avalúo sea para contratar una póliza por primera
vez y no exista antecedente, quien deberá señalar las exclusiones de la póliza
y por tanto del avalúo, será el asesor externo de seguros y/o el responsable
interno de seguros en las dependencias o entidades de
En la mayoría de las veces los daños
ocasionados por un siniestro no destruyen al 100% las construcciones, por lo
que el avalúo deberá estar organizado en su descripción y valores por cada una
de las posibles zonas de riesgo, como por ejemplo: edificio, piso,
departamento, zonas de alto riesgo a explosión, inundación, fuego o sismo entre
otros. Esto tiene el objetivo de facilitar el trabajo del ajustador de seguros,
quien estimará el monto de la indemnización para reemplazar o reponer el bien
dañado.
1.2. Criterios Técnicos en que aplica:
Por ser un Procedimiento Técnico que permite
valuar bienes inmuebles urbanos para efecto de aseguramiento contra daños; es
aplicable en las solicitudes que realicen los servidores públicos de las
dependencias o entidades de
a) AS-BI, Aseguramiento contra
Daños de Bienes Inmuebles.
1.3.
Premisas a la valuación de
aseguramiento contra daños
(a) Para este Procedimiento, se consideran construcciones que por su ubicación se encuentran dentro de una traza urbana y, que los terrenos sobre los que están desplantadas tienen asignado el uso del suelo como urbano y están libres de mejoras.
(b) Este Procedimiento cumple en su desarrollo con los ocho pasos establecidos en las Metodologías y Criterios de Carácter Técnico, considerando en todos los casos que existe una solicitud previa de trabajo valuatorio y se ha cumplido con el primer paso que consiste en la “Recepción de solicitud”.
(c) Todos los componentes y las acciones consideradas en este procedimiento, han sido incorporadas, vigilando que se apeguen al marco legal vigente.
(d) Los términos utilizados en este procedimiento se apegan al Glosario de Términos de Valuación de Bienes Nacionales del INDAABIN.
(e) En este procedimiento técnico se excluyen para su valuación el terreno y aquellos elementos que se indiquen en la póliza de seguro, salvo que el promovente manifieste por escrito lo contrario, o la póliza así lo señale.
(f) Cualquier seguro está basado en un contrato denominado póliza de seguro y/o condiciones generales sobre la póliza de seguros, en el cual se establecen todas las condiciones que regirán entre las partes para la contratación del seguro, sobre los bienes que cubre el seguro, sobre los riesgos que excluye el seguro, sobre las porciones no asegurables que no cubre el seguro, el procedimiento para la reclamación de un siniestro o daño, la forma en que se valuarán los bienes incluidos en caso de siniestro, quien valuará los daños, la vigencia del contrato, el monto cubierto por la póliza (mismo que puede ser el 100% o un porcentaje menor), y cualquier otra condición específica acordada entre las partes para efectos del seguro contratado.
Resulta imprescindible para la realización del avalúo de construcciones urbanas para aseguramiento contra daños, que el Valuador de Bienes Nacionales tenga acceso a la póliza de seguro, así como a endosos o modificaciones que haya tenido, ya que la información contenida puede influir significativamente en el desarrollo del trabajo valuatorio y el dictamen de valor que se reporte.
(g) Cuando se trate de una construcción urbana que no cuente con póliza de seguro y se requiera del avalúo para la contratación de la primera póliza; el servidor público solicitante por la dependencia o entidad pública, deberá proporcionar un oficio donde indique sobre qué términos se contratará el seguro y cuáles serán los bienes a incluirse o excluirse del avalúo.
(h) El deberá identificar plenamente todos los bienes incluidos en la póliza de seguros y/o en el oficio proporcionado por el promovente a efectos de poder identificar cualquier exclusión de relevancia, así como la posibilidad de qué tipo de bienes que se encuentren adheridos a la construcción, puedan estar incluidos en un tipo de póliza diferente a la del bien inmueble, como pueden ser: terrenos, obras complementarias, maquinaria y equipo, obras de arte; mismos bienes que podrían estar asegurados en una póliza por separado y que bajo ese supuesto no formarían parte del alcance del avalúo para seguros de las construcciones urbanas. En el caso de que estos bienes estuvieran incluidos en la póliza de seguros del bien inmueble, entonces sí se deben considerar en el desarrollo del dictamen valuatorio (informe de avalúo).
(i) Dado que las posibilidades de que en un siniestro se destruya la construcción completa son poco probables, el avalúo deberá estar ordenado y clasificado de una forma que facilite la identificación del valor de la construcción por zonas de riesgo, mismas que dependiendo del tipo de construcción podrán ser: edificios, pisos, zonas específicas, departamentos por riesgo (laboratorios, sitios de cómputo, por ejemplo) o tipos diferentes de construcción dentro de un mismo inmueble.
(j) Derivado de que el objetivo principal de un seguro contra daños es el reponer el o los daños causados a una construcción, el enfoque de valuación aplicable es el enfoque de costos, a excepción de que en la póliza de seguros se especifique una situación diferente, como puede ser valuar el terreno, y entonces si será necesario recurrir al enfoque comparativo de mercado; salvo lo anterior todos los avalúos de construcciones urbanas se llevarán a cabo por el enfoque de costos.
(k) Bajo las condiciones establecidas en la póliza de seguros, el Valuador de Bienes Nacionales deberá de tener cuidado al aplicar el enfoque de costos, para considerar el mismo tipo de materiales y acabados con los que cuente la construcción objeto del avalúo; así mismo para considerar el mismo tipo de proceso constructivo; pudiendo existir excepciones que deberán estar especificadas en cada póliza, como la desaparición o descontinuación del material utilizado en la construcción o evoluciones importantes en el proceso constructivo, para lo cual se deberá entonces considerar el material substituto o el tipo de proceso constructivo actual.
Otra consideración importante deberá ser el tomar en cuenta la posible obsolescencia funcional o de uso del inmueble, ya que generalmente las compañías de seguros pagarán la indemnización con base al uso actual que tenga el inmueble, pudiéndose negar a pagar cualquier exceso constructivo no requerido para el uso actual, como por ejemplo: un sobredimensionamiento en los espesores de los muros; en los materiales constructivos como densidad de acero; estructura excesiva, o cualquier exceso constructivo que no sea requerido para el uso que tenga el inmueble al momento del siniestro.
(l) La vigencia legal de los dictámenes valuatorios elaborados bajo este procedimiento técnico, considera las condiciones físicas, técnicas, económicas, políticas y sociales imperantes a la fecha de valores.
1.4. Conceptos y definiciones a usar en este
Procedimiento Técnico.
1.4.1. Condiciones especiales.- Son aquellas
características excepcionales de índole legal, física, económica y/o social,
que afectan en parte o a la totalidad del bien en su valor, condiciones que no
son características típicas del mercado donde se ubica el bien, ejemplo de
estas condiciones:
1.4.1.1. Bienes catalogados (Inmuebles catalogados).-
Son todos aquellos inmuebles, construcciones o sitios clasificados por el INAH,
el INBA u otra autoridad federal o estatal con atribuciones, mediante un
proceso técnico administrativo en que se declare que debido a su
identificación, ubicación y cuantificación de edificaciones representativas con
carácter histórico, artístico, cultural, social, político o religioso el
inmueble en cuestión forma parte de la identidad del país, de una ciudad,
población o barrio y por consiguiente, debe ser preservado.
1.4.1.2. Bienes de interés paleontológico.- Son
vestigios o restos fósiles de seres orgánicos que habitaron en épocas
pretéritas y cuya investigación, conservación, restauración, recuperación o
utilización revisten interés paleontológico y que se encuentran fuera del
mercado.
1.4.1.3. Bienes reservados a
1.4.1.4. Monumentos arqueológicos.- Son aquellos
bienes muebles e inmuebles de culturas anteriores al establecimiento de la
cultura hispánica en el territorio nacional, así como los restos humanos; de la
flora y de la fauna, relacionados con esas culturas y que se encuentran fuera
del mercado.
1.4.1.5. Usos dañinos.- Son aquellos usos actuales a
los que está dedicado el bien a valuar, que deterioran al bien y que de ser
considerados en los enfoques comparativo de mercado, de ingresos y costos
(obsolescencias), tal como están, provocarían un sesgo positivo o negativo en
el valor resultante.
1.4.1.6. Usos improcedentes.- Son aquellos usos
actuales a los que está dedicado el bien a valuar, que conforme a derecho no
proceden, por causas ajenas a las características del propio bien y que de ser considerados
en los enfoques comparativo de mercado, de ingresos y costos (obsolescencias), tal
como están, provocarían un sesgo positivo o negativo en el valor resultante.
1.4.1.7. Usos ineficientes.- Son aquellos usos
actuales a los que está dedicado el bien a valuar, que no consiguen el
rendimiento óptimo esperado por causas ajenas a las características del propio
bien y que de ser considerados en los enfoques comparativo de mercado, de
ingresos y costos (obsolescencias), tal como están, provocarían un sesgo
positivo o negativo en el valor resultante.
1.4.2. Criterio técnico.- Es la directriz que
involucra el proceso valuatorio y le permite al Valuador de Bienes Nacionales
vincular por tipo de bien la metodología que resulte aplicable con el
procedimiento técnico correspondiente.
1.4.3. Edificaciones.- Son todas aquellas
construcciones fabricadas con materiales resistentes y desplantadas sobre una
porción de la superficie de la tierra, y que está destinada a servir de espacio
para el desarrollo de una actividad humana.
1.4.3.1. Edificaciones urbanas.- Son aquellos bienes
inmuebles constituidos por el terreno físico (suelo) y aquellos elementos de
manufactura humana (construcciones) que se adhieran a éste. Es la “cosa”
física, tangible que puede verse y tocarse, junto con todas las adiciones en,
sobre y bajo suelo. Aplicable a aquellos inmuebles que además cuenten con
servicios públicos como: drenaje y alcantarillado, suministro de agua potable,
suministro de energía eléctrica y alumbrado público, banquetas y vías
pavimentadas, así como aquellos que se localicen dentro de la traza urbana,
susceptible de urbanizar, urbanizable programable o urbanizable no programado.
1.4.4. Enfoque Comparativo de Mercado.- Es el método
para estimar el indicador de valor de bienes que pueden ser analizados con
bienes comparables existentes en el mercado abierto; se basa en la
investigación de la oferta y la demanda de dichos bienes, operaciones de
compraventa recientes, operaciones de renta o alquiler, y que mediante una
homologación de los datos obtenidos, permiten al valuador estimar un indicador
de valor comparativo de mercado. El supuesto que justifica el empleo de este
método, se basa en que un inversionista no pagará más por una propiedad que lo
que estaría dispuesto a pagar por una propiedad similar, de utilidad comparable
y disponible en el mercado. El enfoque comparativo de mercado refleja el
principio de sustitución.
1.4.5. Enfoque de Costos.- Es el método para estimar
el valor de una propiedad o cualquier activo que considera la posibilidad de
que, como sustituto de ella, se podría construir o adquirir otra propiedad
réplica del original o una que pueda proporcionar una utilidad equivalente
previa deducción del demérito que presente la propiedad. Tratándose de un bien
inmueble, el estimado del Valuador se basa en el costo de reproducción o
reemplazo de la construcción y sus accesorios menos la depreciación total
(acumulada), más el valor del terreno. El enfoque de costos refleja el
principio de sustitución.
1.4.6. Enfoque de Ingresos.- Este enfoque considera
el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien por valuar y es
medido a través de la capitalización de los ingresos. A este valor presente se
le conoce como valor de capitalización.
Valor de capitalización.- Es el indicador de
valor de un bien, estimado en función de la capacidad productiva financiera del
bien y se obtiene dividiendo los ingresos netos anuales de operación, que
produce el bien, entre la tasa de capitalización pertinente.
En el enfoque de ingresos además es factible
la utilización del siguiente método como alternativa para estimar el valor de
los bienes en estudio.
Método de Flujo de Efectivo Descontado (FED).-
Es el procedimiento usado para estimar el valor presente de un bien, a través del
análisis que considera los datos de ingresos y egresos relativos al bien que se
está valuando mediante una capitalización de flujos (en donde la tasa de
rendimiento o de descuento se aplica a una serie de ingresos en un periodo
proyectado). La estimación del valor presente de los ingresos o beneficios
anticipados generados por el bien en estudio, considerando las posibilidades de
su crecimiento y oportunidad de rentabilidad, el riesgo correlativo y valor del
dinero en el tiempo, verificando la información económica - financiera
utilizada en el análisis.
1.4.7. Exclusiones.- Es una estipulación en la póliza
en la que se especifica cuál cobertura está negada, es un
aspecto que no cubre la póliza o no está indicado específicamente en el
contrato de la póliza.
Se entiende como exclusión del
riesgo a la decisión de la aseguradora en consenso con el asegurado, en virtud
de la cual no quedan incluidas en las garantías de la póliza determinados
riesgos o bien quedan condicionados a determinadas circunstancias.
1.4.8. Factor de ajuste.- Es la cifra que establece
el grado de igualdad y semejanza expresado en fracción decimal, que existe
entre las características particulares del bien que se está valuando y otro del
mismo género, para hacerlos comparables entre sí y que es la considerada en una
homologación.
1.4.9. Fecha de emisión del dictamen valuatorio.- Es
la fecha en que se firma el dictamen valuatorio por los responsables de su
emisión, y que sirve de base para determinar el periodo de su vigencia y
también para computar el plazo de 60 días correspondiente a la solicitud de
reconsideración que presente el promovente.
1.4.10. Fecha de inspección.- Es la fecha en la cual
el Valuador de Bienes Nacionales tiene a la vista e inspecciona el bien
valuado. Se considera como la fecha en que al valuador le constan las
características y las condiciones que presenta el bien valuado.
1.4.11. Fecha de valores.- Es la fecha que el
Valuador de Bienes Nacionales asentará al momento del cierre de valores en su
trabajo valuatorio. Puede ser igual o distinta a la fecha de inspección y/o a
la fecha de emisión del dictamen valuatorio.
1.4.12. Finalidad del dictamen.- Es el concepto que determina la aplicación del valor
conclusivo en el dictamen como el monto máximo o mínimo, según sea el caso para
efectos del pago o cobro de una prestación pecuniaria según lo establece el
artículo 145 de
1.4.13. Homologación.- Es la acción de poner en
relación de igualdad y semejanza dos bienes, haciendo intervenir variables
físicas que las diferencian, tales como: zona, uso de suelo, ubicación,
superficie, edad efectiva, calidad, estado de conservación, o cualquier otra
variable que se estime prudente incluir para un razonable análisis comparativo
de mercado.
1.4.14. Mayor y mejor uso del bien.- El mayor y mejor
uso, tratándose de un bien nacional, es aquel que siendo físicamente posible,
legalmente permitido, económicamente viable y ambientalmente sostenible,
resulta en el mayor valor del bien que se está valuando.
1.4.15. Porción no asegurable.- Son partes de un bien
inmueble que no se dañan durante un siniestro, ejemplo de ellos son: el terreno
y cimentación del bien inmueble y la ingeniería básica (por ser intangible que
no se daña) de una construcción. Estas porciones no asegurables son diferentes
de las exclusiones.
1.4.16. Propósito del avalúo.- Es la intención
expresa de determinar un tipo de valor que será estimado en función de los
bienes a valuar y al Uso del avalúo señalado por el promovente. A manera de
ejemplo enunciativo: estimar el Valor Comercial, estimar el Valor de Reposición
Asegurable, estimar el Valor Neto de Reposición Asegurable o Valor Real, entre
otros.
1.4.17. Uso del dictamen.- Es el uso que se pretende
dar al dictamen y que expresamente señala el solicitante del servicio
(promovente) y se refiere a señalar el acto que corresponda de los ocho actos
jurídicos que se encuentran previstos en los artículos 143 y 144 de
1.4.18. Valor Comercial.- Es el precio más probable
estimado, por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo
entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una
transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde
ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y
sin compulsión.
Es el resultado del análisis de hasta tres
parámetros valuatorios a saber: indicador de valor físico o neto de reposición
(Enfoque de Costos), indicador de valor de capitalización de rentas (Enfoque de
Ingresos) e indicador de valor de mercado (Enfoque Comparativo de Mercado), con
base en el mayor y mejor uso del bien.
1.4.19. Valor de Reposición Asegurable.- Es el costo
de reemplazo o de reproducción nuevo de un bien, después de deducir el costo de
las partidas específicamente excluidas en la póliza de seguros.
1.4.20. Valor Neto de Reposición Asegurable.- Es el
indicador de valor de reemplazo que tiene un bien a la fecha del avalúo y se
determina a partir del costo de reposición nuevo, disminuyéndole los efectos
debidos a la vida consumida respecto de su vida útil total, al estado de
conservación, al grado de obsolescencias y a otros elementos de depreciación,
después de deducir el costo de las partidas específicamente excluidas en la
póliza de seguros.
1.4.21. Valor Real Asegurable.- Es la estimación de valor en términos monetarios que se hace a
partir del Valor de Reposición o de Reproducción Asegurable, disminuyendo los
efectos debidos a la vida consumida respecto de su vida útil total, al estado
de conservación y al grado de obsolescencia funcional que tenga el bien
asegurado a la fecha del avalúo.
1.4.22. Vigencia legal.- Es el plazo máximo que de
acuerdo a
2.
Procedimiento técnico.
2.1. Recepción de la solicitud
El promovente entregará al valuador de bienes
nacionales, el oficio y/o la solicitud de servicio, en los cuales se señalará
claramente el Uso del dictamen requerido, así como el nombre del servidor
público por parte de la dependencia o entidad de
2.2. Identificación del avalúo.
El Valuador de Bienes Nacionales deberá
identificar el objetivo, los alcances y demás parámetros del trabajo valuatorio
de acuerdo a la solicitud de servicio y documentación procedente, considerando
entre otros:
2.2.1. Parámetros del avalúo.
2.2.1.1. Revisión de la documentación procedente (base
informativa).- El Valuador de Bienes Nacionales recibirá el expediente técnico
(la documentación procedente, solicitud de servicio y orden de trabajo), y
realizará una revisión y análisis preliminar de la información en gabinete, con
el fin de considerar los alcances de la investigación y recopilación de todos
los elementos necesarios para lograr una mejor inspección de campo.
2.2.1.1.1. Bienes asegurables.- El Valuador de Bienes
Nacionales con base en la documentación procedente, ya sea si existe póliza de
seguro o solicitud de servicio deberá identificar el o los bienes motivo de
aseguramiento contra daños después de analizar la información con el fin de de
tenerlos plenamente ubicados cuando realice la visita de inspección, ejemplo de
ello la construcción en sí con sus instalaciones especiales.
2.2.1.1.2. Exclusiones.- El Valuador de Bienes
Nacionales de acuerdo a la póliza deberá identificar cuál cobertura está
negada, qué aspecto no cubre la póliza o no está indicado específicamente en el
contrato de la póliza, entendiendo como exclusión del
riesgo a la decisión de la aseguradora en consenso con el asegurado, en virtud
de la cual no quedan incluidas en las garantías de la póliza determinados
riesgos o bien quedan condicionados a determinadas circunstancias, como por
ejemplo: actos de vandalismo, guerras, dolo, mala fe, fraude.
2.2.1.1.3. Porción no asegurable.- El Valuador de Bienes
Nacionales deberá identificar qué partes del bien inmueble no se dañan durante
un siniestro, ejemplo de ellos son: el terreno sobre el cual se desplanta una
construcción, su cimentación y bardas perimetrales, así mismo verificar que no
se encuentren incluidas en la póliza de seguro contra daños.
Una vez teniendo recopilados e identificados
todos los documentos base, procederá a realizar un análisis de cada uno de
ellos.
2.2.1.2. Uso del dictamen.- El promovente siempre
deberá indicar el Uso en la solicitud que formule y en ningún caso el valuador
iniciará el proceso de emisión de dictámenes valuatorios cuando el promovente
deje de señalarlo.
2.2.1.3. Propósito del avalúo.- Es de suma importancia
que el valuador antes de iniciar el trabajo valuatorio, identifique plenamente
cuál es el valor por estimar.
2.2.1.4. Finalidad del dictamen.- El valuador una vez
identificado el Uso y el Propósito, determinará la aplicación del resultado del
dictamen como el valor para efecto de aseguramiento contra daños.
2.2.1.5. Criterio técnico.- El valuador deberá
identificar qué criterio técnico es el que aplica en el caso, para apegarse al
procedimiento técnico correspondiente y corroborarlo en el momento que se
efectúe la inspección física.
2.2.1.6. Fecha de inspección.- El valuador deberá de
asentar esta fecha en el trabajo valuatorio y en el dictamen correspondiente.
2.2.1.7. Condiciones especiales.- El Valuador de
Bienes Nacionales deberá hacer constar en su trabajo valuatorio las condiciones
especiales que afecten al valor del bien, tales como porciones no asegurables
que por alguna razón en especial se consideren en la póliza como parte del o de
los bienes asegurables (ejemplo: el terreno o la cimentación de la
edificación).
Cuando el valuador detecte la existencia de
alguna condición especial, deberá informarlo de inmediato y por escrito al
promovente del servicio para que éste complemente los faltantes o bien autorice
el trabajo valuatorio considerando la existencia de porciones no asegurables
que se le mencionen.
El valuador le dará prioridad a la información
que emitan las instituciones oficiales de los tres niveles de gobierno.
2.2.1.8. Condiciones hipotéticas; El Valuador de
Bienes Nacionales deberá indicar si se consideran en el trabajo valuatorio situaciones
diferentes a lo que realmente existe, pero que se contemplan así para lograr la
finalidad del avalúo.
2.2.1.9. Suposiciones extraordinarias.- El perito
valuador deberá explicar si en el avalúo se consideran supuestos por alguna
razón no totalmente verificados que influyan en el trabajo, los cuales en caso
de resultar falsos, podrían cambiar la conclusión del valor.
2.2.1.10. Fecha de valores.- El valuador la asentará al
momento del cierre de valores en su informe.
2.2.1.11. Fecha de emisión del dictamen valuatorio.- El
valuador deberá asentar esta fecha en el dictamen correspondiente.
2.2.1.12. Vigencia legal.- El valuador deberá de emitir
el dictamen resultante de este procedimiento técnico con un periodo de vigencia
de hasta un año a partir de la fecha de emisión, en apego al artículo 148 de
2.2.2. Valores que se estiman en este procedimiento
técnico
De acuerdo a las condiciones de la póliza de
seguro, así como de las características del bien en estudio se deberán estimar
algunos de los siguientes valores:
I. Valor
de Reposición Asegurable
II. Valor
Neto de Reposición Asegurable o Valor Real
2.3. Inspección física y descripción del inmueble
(trabajo de campo)
Es la etapa en la cual el Valuador de Bienes Nacionales debe visitar el bien
inmueble en estudio, observar, investigar y analizar, todos aquellos elementos
que agregan o restan valor al mismo.
2.3.1.
Inspección de las
construcciones del bien inmueble en estudio.
2.3.1.1. Descripción del uso actual.- Describir el uso
que tiene el bien inmueble en la fecha en que se practica la inspección y si el
mismo cuenta con instalaciones especiales, elementos accesorios y obras
complementarias, en cuyo caso se indicará en que consisten. Incluir información
relativa al uso actual de la construcción como es: edificación de oficinas;
servicios; comercios; bodegas; almacenes; habitación, entre otros.
El Valuador de Bienes Nacionales deberá
describir detalladamente la distribución en sus diferentes niveles, indicando
el nombre apropiado de cada uno. La descripción seguirá un orden adecuado que
permita identificar mediante su lectura, la distribución de las distintas áreas
o espacios que conforman la propiedad.
2.3.1.2. Tipos y calidad de construcción.- Se deben de determinar los diferentes
tipos de construcción de acuerdo a su proceso constructivo, tipo de estructura,
acabados y calidad de los mismos, así como el estado de conservación; para
establecer los distintos costos de reposición.
2.3.1.3. Número de niveles.- Indicar el número de plantas o de niveles de que se compone el
bien inmueble. Cuando sea el caso, señalar la altura libre de piso a techo.
Cuando se valúen unidades aisladas de una edificación, mencionar el total de
niveles del mismo y el correspondiente al inmueble en estudio.
2.3.1.4. Area construida.- El Valuador de Bienes Nacionales deberá referirse a lo que
establece el procedimiento técnico PT-CAS para el cálculo del área construida,
área útil y área rentable o vendible en inmuebles de
2.3.1.5. Edad efectiva.- Considerando su condición física y utilidad, que no necesariamente
coincide con su edad cronológica, debe indicar cuál es la edad aparente del
bien en comparación con un bien nuevo similar.
Para inmuebles que hayan sido objeto de alguna
reconstrucción y/o remodelación, se indicará la fecha en que se hicieron tales
adecuaciones, especificando si fue total o parcial, si abarcó elementos
estructurales, instalaciones o sólo acabados, y el porcentaje que representa
con respecto al total, así como describir las áreas del inmueble que fueron
reacondicionadas.
2.3.1.6. Vida útil remanente.- Indica cuál es el periodo
probable, expresado en años, que se estima funcionará un bien en el futuro, a
partir de una determinada fecha, de manera redituable, dicho de otra manera, dentro
de los límites de eficiencia productiva, útil y económica para el propietario o
poseedor.
Se calculará con base en la vida útil total
asignada a cada tipo de inmueble o construcción, menos la edad efectiva del mismo.
2.3.1.7. Vida útil total.- Señala cuál es el periodo
económico, expresado en años, en el cual puede esperarse razonablemente que el
bien inmueble realice la función para la cual fue construido, a partir de la
fecha en que fue puesto en servicio.
2.3.1.8. Estado de conservación.- Se analiza el
deterioro de las construcciones de acuerdo a su edad y a un mantenimiento
adecuado.
2.3.1.9. Calidad de proyecto.- Indicar las cualidades o defectos sobre la base de la
funcionalidad del inmueble, clasificándolo en: excelente, bueno, funcional,
adecuado a su época, inadecuado, deficiente u obsoleto, entre otros.
2.3.1.10. Unidades rentables o susceptibles de
rentarse.- Mencionar el total de ellas, agrupándolas según su uso. En los casos
en que de acuerdo a las características propias del inmueble, existan diversas
alternativas de división para efectos de arrendamiento de los espacios, se
indicarán las modalidades posibles y se especificará cuál de ellas es tomada en
consideración para efectos del avalúo.
2.3.1.11.
Elementos de la
construcción.- En este capítulo se
describirán los conceptos, en forma similar a las especificaciones de
construcción. Es evidente que la abundancia de datos asentados en estos
renglones, deben justificar plenamente los precios de construcción que se
asignen a los diversos tipos de edificación sujetos de estudio valuatorio.
Para cada clase de edificación o construcción
que el Valuador de Bienes Nacionales identifique, deberá realizar la
descripción correspondiente.
A continuación se refieren algunos conceptos:
● Obra
negra o gruesa
Cimientos.- Se consultarán los planos de
cimentación y estructura y de no haberlos, el Valuador de Bienes Nacionales
supondrá la cimentación lógica de acuerdo con el tipo de construcción y la
calidad de terreno en la zona, para ello antepondrá a la descripción la frase
“se supone”.
Estructura.- Se describirá el tipo de
estructura, mencionando materiales en vigas o trabes, columnas, losas y muros
de carga, si son de acero, concreto armado, compuestas, mampostería, entre
otros; así como el sistema constructivo utilizado, dimensiones de claros y
alturas, secciones de vigas o trabes y columnas, cuando lo justifique la
magnitud de la construcción.
Muros.- Se describirá el tipo de material,
espesor, elementos de confinamiento, y si son de carga o divisorios; se
indicará la altura cuando sea distinta de la común.
Entrepisos.- Se mencionará el tipo de material
usado, sistema constructivo (losa plana, reticular; pretensada; perimetral,
aligerada u otra), así como el tamaño de sus claros: pequeños (hasta
Techos.- Al igual que en el punto anterior, se
mencionará el tipo de material utilizado, sistema constructivo (losa plana;
reticular; pretensada; perimetral; aligerada u otra), así como el tamaño de sus
claros: pequeños (hasta
Azoteas.-
Se indicará si están enladrilladas, impermeabilizadas, aisladas, entre
otras, materiales utilizados, así como los pretiles, indicando material,
sección y altura.
Bardas.-
Se indicará el tipo de material utilizado, espesor, altura y si tiene
acabados aparentes, aplanados y/o pintura; remates cuando sean significativos
en valor, así como si son perimetrales, medianeras o de uso común.
● Revestimientos
y acabados interiores:
Aplanados.- Se indicará el tipo de material
utilizado y calidad de los mismos.
Plafones.- Se indicará el tipo de material
utilizado y calidad. Los falsos plafones se describirán por sistema
constructivo, material y en su caso marca y medidas, dando la suficiente
cantidad de datos que contribuyan a determinar su precio.
Lambrines.- Mencionar el tipo de material
utilizado, calidad de materiales y de la mano de obra, ubicación, y en su caso
dimensiones cubiertas por el lambrín.
Pisos.- Se indicará el sistema constructivo
así como el tipo de material utilizado, calidad, áreas cubiertas y ubicación.
Zoclos.- Se indicará el tipo de material utilizado,
calidad y medidas.
Escaleras.- Mencionar el sistema constructivo
así como el tipo de material utilizado, usos (principal, de servicio o de
urgencias), interiores o exteriores. Se describirá el tipo de barandal y los
pasamanos.
Pintura.-Se indicará la clasificación de la
pintura y de ser posible la calidad de la misma.
Recubrimientos especiales.- Se indicará entre
otros, ubicación y calidad de las alfombras fijas al piso, de materiales
ahulados o plásticos, tapices y telas en muros o plafones, corchos, entre
otros.
● Carpintería.- Descripción de tipos de puertas, muebles, lambrines, plafones, pisos, entre otros: Se mencionarán todos aquellos elementos que sean significativos y se indicará el tipo de material utilizado, calidad, clase, dimensiones, espesores, distribución y ubicación dentro del inmueble.
● Instalaciones hidráulicas y sanitarias.- Descripción de si son ocultas o descubiertas, ubicación de cubos de instalaciones en su caso, así como el tipo de material utilizado. De los sistemas de almacenamiento de agua se indicará el tipo de material utilizado y su capacidad.
● Instalaciones eléctricas.- Descripción de si son ocultas o descubiertas, ubicación de cubos de instalaciones en su caso canalizadas, entubadas o sin entubar, tipo de material utilizado, tipo de salidas (de centro, en muros o spots), calidad de accesorios y clasificación de la corriente autorizada.
● Herrería.-Se indicará el tipo de material utilizado, calidad y en su caso calibres, clase de perfiles: estructural, pesados, medianos o ligeros, si son rejas o protecciones (ornamental, sencilla, forjada, entre otros.)
● Vidriería.- Se indicará el tipo de material utilizado, clasificación, espesor y características significativas. Se describirán, entre otros, las ventanas, puertas, domos, espejos, canceles, emplomados y tragaluces.
● Cerrajería.- Se indicará el tipo, calidad y marcas dominantes.
● Fachadas.- Se señalará el número de fachadas, los materiales predominantes, si son integradas o aparentes, si hay revestimientos, entre otras características. Se diferenciará los tipos de materiales utilizados de fachadas principales e interiores, cuando proceda.
● Accesos.- Se deberán identificar los accesos directos al público a áreas comerciales, oficinas, bodegas, estacionamientos, entre otros.
● Instalaciones especiales.- Se deberán considerar todas las que estén adheridas al inmueble y como indispensables para el funcionamiento operacional del mismo:
o Elevadores y montacargas.
o Escaleras electromecánicas.
o Equipos de aire acondicionado o aire lavado.
o Sistema hidroneumático.
o Calefacción.
o Subestación eléctrica (*)
o Pararrayos.
o Equipos contra incendio.
o Cisternas, fosas sépticas, pozos de absorción, plantas de tratamiento (*)
o Plantas de emergencia (*)
o Sistemas de intercomunicación.
o Equipos de seguridad y circuitos cerrados de televisión.
o Calderas (Este equipo debe incluirse en endosos especiales, en equipos sujetos a presión).
o Cocinas integrales.
● Elementos accesorios.- Se considerarán aquellos que son necesarios para el funcionamiento de un inmueble de uso especializado como:
o Espuelas de ferrocarril (*).
o Pantallas de proyección (*).
o Butacas (*).
o Sistemas de aspiración central (*).
● Obras exteriores.- Se considerarán aquellas necesarias para el funcionamiento del inmueble, que se encuentran fuera de la construcción principal:
o Bardas (*)
o Rejas (*)
o Patios y andadores (*)
● Obras complementarias.- Se considerarán aquellas que proporcionan amenidades o beneficios al bien inmueble, como son:
o Marquesinas
o Pérgolas
o Jardines*
o Fuentes, espejos de agua*
o Riego por aspersión*
o Albercas y chapoteaderos*
o Sistemas de sonido ambiental*
(*) Estas obras deben analizarse por el Valuador de Bienes Nacionales para identificar si pudiera tratarse de una exclusión o una porción no asegurable.
Con independencia de la clasificación
propuesta, los conceptos antes mencionados de manera enunciativa se describirán
por separado de la construcción principal, para obtener valores unitarios
independientes. En todos los casos se adjuntará la descripción que se considere
necesaria para la adecuada apreciación de cada partida.
2.3.1.12. Demoliciones.- Es el proceso contrario a la
construcción, en el cual se derriban edificaciones mediante métodos manuales,
mecánicos o explosivos. Se consideran en el trabajo valuatorio soportadas por
con información de empresas especializadas, mismas que integran el acarreo y
limpia.
2.4. Recopilación de información (de datos del
mercado inmobiliario)
El avalúo para aseguramiento contra daños de
bienes inmuebles se resuelve principalmente con base en el enfoque de costos,
razón por la cual el Valuador de Bienes Nacionales deberá orientarse
primordialmente a la estimación de valores de reposición o de reproducción de
las construcciones, los cuales deberán estimarse conforme a los sistemas
constructivos empleados y tipos, calidad y características de los materiales de
construcción usados en el inmueble sujeto.
Tratándose de edificaciones de departamentos
bajo el régimen de condominio, también se determina el valor asegurable
mediante el enfoque de costos, estimando el valor de reposición o de reemplazo
de las construcciones y áreas comunes, sin considerar el terreno ni la
cimentación.
La póliza de aseguramiento contra daños de
edificaciones en condominios tiene un trato especial en lo que se refiere a los
riesgos a considerar y excluir, pero éstos se refieren básicamente a los
contenidos y áreas de riesgo.
Es importante mencionar que en el caso de
avalúos para aseguramiento contra daños de departamentos en condominio lo que
se acostumbra valuar son los costos de reposición es decir, lo que cuesta
reconstruir el inmueble en su totalidad (condominio) o cada unidad (condómino)
o espacios comunes afectados para dejarlos en condiciones de habitabilidad como
era antes de ocurrir el siniestro, por lo que no se considera el valor del
terreno y los bienes muebles.
Por lo antes mencionado el avalúo de una
edificación en condominio se realizará tomando en cuenta las condiciones
señaladas en la póliza, ya sea global por toda la edificación o individual por
unidad de condómino (departamento).
Las fuentes de información a las que se pueden
recurrir, son los manuales de precios unitarios, siempre y cuando estén
actualizados a la fecha del avalúo y sean de uso general en las estimaciones de
costos tanto por desarrolladores, empresas de construcción, aseguradoras y
valuadores. Los manuales de costos por metro cuadrado de construcción
generalmente contienen ensambles con precios unitarios para construcciones
tipo; será obligación del Valuador de Bienes Nacionales realizar los ajustes
correspondientes a los ensambles y precios unitarios, de tal forma que éstos
representen la misma calidad y tipo que el bien valuado.
En el caso de que se trate de alguna
edificación con características especiales del cual no se pueda encontrar
comparables en los ensambles o manuales de precios unitarios, el Valuador de
Bienes Nacionales deberá realizar sus estimaciones de precios unitarios
debidamente justificadas y soportadas, considerando los precios que rijan en el
mercado de la construcción a la fecha del avalúo.
2.5. Selección del Procedimiento Técnico (método
de valuación)
Se utilizará para el avalúo con Uso de
aseguramiento contra daños de bienes inmuebles, el enfoque de costos y, para
determinar daños consecuenciales el enfoque de ingresos.
2.5.1. Enfoque de Costos
Es
también conocido como método físico y se utiliza en la estimación del valor de un bien inmueble, considera la
posibilidad de que, como sustituto de él, se podría construir o adquirir otro
bien réplica del original o uno que pueda proporcionar una utilidad
equivalente. Tratándose de un bien inmueble el estimado del valuador se basa en
el costo de reposición o en su caso de reproducción de la construcción con
todas sus instalaciones, elementos accesorios y obras complementarias,
deduciendo la depreciación total (acumulada) y obsolescencias internas y
agregando todos los indirectos que cause el desarrollo inmobiliario además de
los propios de la construcción. Las obsolescencias económicas (externas) para
el caso de seguros no son aplicables.
2.5.1.1. Valor de las
Construcciones
Se
deberán de clasificar los distintos tipos de construcción existentes,
cuantificados en sus áreas para poder estimar los valores de reposición o
reproducción nuevos para cada tipo y que al multiplicarlos por las áreas
correspondientes nos den el valor de las construcciones.
Cuando
por solicitud del promovente se requiera el dictamen de valor real, se estimará
el valor neto de reposición para cada tipo que al multiplicarlo por las áreas
correspondientes dará el valor solicitado.
Si es
una unidad en condominio, se hará lo mismo con las áreas comunes y se
multiplicarán por el indiviso correspondiente para obtener el valor respectivo
de la unidad analizada.
2.5.1.2. Valor de
instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias
Al
igual que las construcciones, existen las privativas de la unidad y en los
casos de condominio, las comunes. El cálculo es similar que el de las
construcciones, sólo que por lo general tienen vidas útiles más cortas.
2.5.1.3. Obsolescencias o
apreciaciones
Este
apartado del valor físico considera las obsolescencias funcionales como
aquellos factores intrínsecos o propios del inmueble que demeritan el valor y
se dividen en curables e incurables por su monto económico o imposibilidad
física de corregir.
En
cuanto a las apreciaciones externas están no se deben de incluir como es la
utilidad del inversionista o promotor, costo financiero y gasto por ventas,
toda vez que en el caso de seguros se tiene como objetivo la reposición del
bien dañado sin fines comerciales.
2.6. Cálculo y ponderación de indicadores de valor
El cálculo de valor se obtiene de la aplicación
del enfoque de costos tratándose de la construcción y sus instalaciones; sólo
de requerirse por parte del promovente el valor de la tierra se utilizará el
enfoque comparativo de mercado o bien el enfoque de ingresos para determinar
daños consecuenciales.
I. Por lo que la ponderación de indicadores de valor se centrará sólo en el enfoque de costos tratándose de determinar el valor para aseguramiento contra daños de edificaciones o en el enfoque de ingresos cuando se trate de determinen daños consecuenciales.
2.7. Valor de Reposición Asegurable
Cuando el Propósito sea estimar el valor de
reposición nuevo, para efecto de aseguramiento contra daños de bienes
inmuebles; el Valuador de Bienes Nacionales deberá basarse en el resultado del
enfoque de costos para determinar el valor de reposición asegurable después de
deducir el costo de las partidas específicamente excluidas en la póliza de
seguros
2.8. Valor Real Asegurable
En los casos que el promovente así lo solicite
o las condiciones y términos de la póliza lo señalen de manera expresa, el
Valuador de Bienes Nacionales determinará el valor de reposición nuevo del
bien, deduciendo la depreciación propia por la pérdida gradual de su valor
monetario por el desgaste sufrido y la obsolescencia funcional que el caso
amerite.
2.9. Obtención del monto conclusivo (estimación
final del valor)
La estimación final del avalúo para
aseguramiento contra daños, se fundamenta en el resultado del enfoque de
costos, por lo que el valor que se reportará será el valor de reposición
asegurable, señalando además el valor neto de reposición asegurable o valor
real.
En el caso de que se solicite por parte del
promovente determinar los daños consecuenciales la conclusión se basará en el
resultado del enfoque de ingresos.
El valor conclusivo debe satisfacer el Uso y
Propósito del trabajo valuatorio, así como
2.10. Elaboración del trabajo y dictamen valuatorio
(informe de avalúo)
El Valuador de Bienes Nacionales debe realizar
el dictamen valuatorio (certificado o conclusión y trabajo valuatorio) de
acuerdo a lo señalado en este procedimiento técnico, así como al formato tipo
de avalúo que contenga cuando menos los siguientes rubros listados de manera
enunciativa pero no limitativa:
a) Antecedentes de la solicitud, servidor público e institución pública solicitante
b) Datos descriptivos del bien, datos generales del entorno o la zona donde se ubica el bien o los bienes valuados
c) Uso, Propósito y Finalidad del avalúo
d) Fundamento jurídico
e) Definiciones de enfoques y conceptos de valor utilizados
f) Aplicación del o de los enfoques adecuados y cálculo del indicador de valor para cada uno de ellos
g) Consideraciones previas a la conclusión y condiciones limitantes.
h) Ponderación de indicadores de valor para obtener el valor conclusivo
i) Respectivamente, nombres y firmas de los peritos, servidores públicos y representantes en los cuerpos colegiados de avalúos en el INDAABIN, funcionarios bancarios y peritos valuadores en las instituciones de crédito y especialistas en materia de valuación con cédula profesional expedida por autoridad competente cuando se trate de perito valuador independiente, que intervengan en el dictamen valuatorio
j) Fecha de emisión del dictamen valuatorio
k) Conclusión del avalúo.
l) Reporte fotográfico, croquis de ubicación de muestras y sujeto, planos y demás elementos que ayuden a un mejor entendimiento del trabajo valuatorio.
m) Los anexos que resulten pertinentes.
El producto entregable al promovente por parte
del Valuador de Bienes Nacionales debe ser el dictamen valuatorio (certificado
o conclusión y el trabajo valuatorio) en original y con firmas autógrafas y/o
electrónicas en su caso.
El Valuador de Bienes Nacionales debe
conservar en sus archivos o en respaldo magnético, el expediente completo de
los dictámenes valuatorios por un plazo mínimo de cinco años, contados a partir
de la fecha de emisión del mismo y, el INDAABIN lo debe conservar por el tiempo
que señale la normatividad en la materia.
TRANSITORIOS
PRIMERO.
El presente Procedimiento
entrará en vigor al siguiente día de su publicación en el Diario Oficial de
SEGUNDO. Se derogan todas las disposiciones que se
opongan al presente Procedimiento.
TERCERO. En tanto se publican las Metodologías,
Criterios, Procedimientos de Carácter Técnico y demás disposiciones
relacionadas con este Procedimiento, se continuarán aplicando las disposiciones
reglamentarias, técnicas y administrativas vigentes en lo que no se opongan a
este ordenamiento.
CUARTO. Los asuntos que a la fecha de entrada en
vigor del presente Procedimiento se encuentren en trámite, serán resueltos
conforme a la normatividad vigente al momento de su recepción por el Valuador
de Bienes Nacionales.
Sufragio Efectivo. No Reelección.
México, D.F., a 21 de abril de 2010.- El
Presidente del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales, Juan Pablo Gómez Morin Rivera-.
Rúbrica.
3.
Ejercicio ilustrativo
Para efectos ilustrativos se describen los
pasos mínimos para estimar el valor de las construcciones urbanas sujetas de
aseguramiento contra daños.
Paso 1. Se señala la ubicación del bien
inmueble de acuerdo a la localización física del mismo, anotando el nombre de
la avenida o calle, el número oficial exterior así como el número interior en
su caso, la colonia, la ciudad, delegación o municipio, código postal y entidad
federativa. En caso de detectarse alguna discrepancia con la información
proporcionada por el solicitante del avalúo (escritura pública, boleta predial,
boleta de agua, planos, entre otros), se deberá mencionar en las condiciones
limitantes del avalúo.
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Datos Generales |
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Ubicación del inmueble: |
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Avenida
o calle: Número
exterior |
Isabel 54 |
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Colonia: |
Centro. |
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Ciudad y delegación (municipio): |
México, Cuauhtémoc. |
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Código Postal: |
06059. |
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Entidad Federativa: |
Distrito Federal. |
Paso 2. Se deberá describir en términos
generales: el uso actual del bien inmueble, área de construcción calculada con
base en lo que se señala en el procedimiento técnico PT-CAS, tipos y calidad de
construcción, clase de edificio, número de niveles, edad cronológica, edad
efectiva, vida útil total, vida útil remanente, y estado de conservación por
cada tipo de construcción.
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Descripción del bien inmueble |
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Uso
actual: |
Terreno
en esquina con dos frentes, donde se desplanta un edificio moderno de
oficinas, desarrollado en dos niveles principales, mezzanine y azotea con
cuarto de máquinas. Se utiliza como biblioteca pública y cuenta con la
siguiente distribución: |
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Planta
baja: acceso principal por calle lsabel |
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Mezzanine:
Ubicado en la parte posterior del inmueble, su acceso es por la escalera de
servicio, consta de área libre y puesto de socorro. |
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Planta
alta: para uso del público en general, con acceso por elevador y cubo de
escalera principal, zona de microcomputadoras, ventanilla de registro y
servicios administrativos, salas de lectura abiertas y con cubículos, sala de
juntas, sala de medios audiovisuales, montacargas, núcleo de sanitarios
generales para hombres y mujeres, cubo de escalera de servicio, patio a
cubierto para ductos de aire acondicionado. |
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Azotea:
comprende el cubo de escalera de servicio, cuartos de máquinas del elevador y
montacargas, cuarto de máquinas del aire acondicionado, planta de luz de
emergencia y UPS. |
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El
edificio original fue proyectado en 1930 y transformado radicalmente en la
década de los sesenta. Fue adquirido por Paraestatal S.A. de C.V. en julio de
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Tipos
de construcción: |
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Tipo I: |
Planta
baja y planta alta. |
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Tipo II: |
Mezzanine,
servicios y cuarto de máquinas. |
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Tipo III: |
Techumbre
en patio de ductos de aire acondicionado. |
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Area
construida: |
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Tipo I: |
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Tipo II: |
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Tipo III: |
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Clasificación
y calidad: |
Edificio
moderno de oficinas, de lujo. |
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Clase
de edificio: |
“B” |
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Número
de niveles: |
Dos
niveles principales, mezzanine y azotea con cuarto de máquinas. |
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Edad
cronológica: |
30
años. |
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Edad
efectiva: |
3 años. |
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Vida
útil total: |
60
años. |
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Vida
útil remanente: |
57
años, con mantenimiento adecuado en la estructura, los acabados e
instalaciones. |
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Estado
de conservación: |
Bueno. |
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Calidad
del proyecto: |
Adecuado
a su tipo y uso de oficinas |
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Paso 3. Describir en forma amplia los
conceptos de construcción de acuerdo a lo observado en la inspección física del
inmueble, indicando todos los elementos constructivos del mismo, así como cada
instalación especial, elementos accesorios y obras complementarias, tomando en
consideración lo establecido en el procedimiento técnico.
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Elementos de la construcción. |
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a) Obra negra o gruesa: |
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Cimientos: |
Se
supone a base de zapatas corridas con contra trabes de concreto armado. |
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Estructura: |
Marcos
rígidos de concreto armado, formados por vigas y columnas. |
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Muros: |
Tabique
rojo recocido (espesor de |
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Entrepisos: |
Aparentemente
losa reticular de concreto armado (espesor de |
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Techos: |
Aparentemente
losa reticular de concreto armado (espesor de |
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Azoteas: |
Enladrilladas
e impermeabilizadas, rellenos para dar pendientes, pretiles y chaflanes perimetrales. |
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Bardas: |
Similares
a los muros, integradas a la construcción. |
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b)
Revestimientos y acabados interiores: |
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Aplanados
interiores: |
Aplanados
de yeso duro a plomo, terminados con pasta tipo escobillado en general, de
mezcla cemento-arena en servicios. |
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Aplanados
exteriores: |
Mezcla
cemento-arena y acabado rastreado. |
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Plafones: |
Falsos,
de suspensión oculta, tableros prefabricados y perfiles de aluminio en
plantas alta y baja. Tabla Roca y/o yeso en vestíbulos y escalera de
servicio. Losa y vigas aparentes en cuartos de elevador, montacargas y de
máquinas. |
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Lambrines: |
Parquet
de mármol tipo Gris Tepeaca 15 x |
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Pisos: |
Loseta
vinílica de 30 x |
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Escaleras: |
Rampa
de concreto armado con escalones forjados y recubrimiento de duela de madera
en huellas y peraltes, pasamanos de madera en la escalera principal. Vigas
metálicas y/o concreto armado con escalones volados tipo avión recubiertos de
terrazo, pasamanos de perfiles estructurales y tubulares en la escalera de
servicio. |
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Pintura: |
Vinílica
en general y esmalte en elementos metálicos, de buena calidad. Barniz fino en
carpintería. Especial epóxica en pisos. |
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Recubrimientos
especiales: |
Alfombra
de buena calidad en planta alta, zona de lectura y área administrativa. |
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c)
Carpintería: |
Puertas
de madera de pino o cedro, tipo tambor con marco completo, entintadas y
barnizadas. Armarios con puertas de tambor corredizas con bastidor de pino y
forro de triplay, con interiores a base de cajoneras sencillas y entrepaños de
tambor. |
||||
|
d)
Instalaciones hidráulicas y sanitarias: |
Ocultas,
tubería de distribución y ramales de agua potable en cobre, desagües y
bajadas pluviales en fierro fundido y/o PVC, albañal de cemento y cajas de
registros de tabique rojo con aplanado pulido, tapas según el piso. |
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|
Muebles
de baño: |
Porcelanizados,
inodoros y mingitorios de fluxómetro, lavabos tipo ovalín sobre meseta de
concreto y forro de mármol, blancos, llaves y accesorios economizadores de
agua, gabinetes individuales tipo Modulock. |
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|
e)
Instalaciones eléctricas: |
Ocultas
entre losa y plafones, canaletas y tubería tipo conduit metálica, iluminación
fluorescente en general en zonas principales de plantas baja y alta, con
cajillos empotrados e integrados a plafones, salidas suficientes, apagadores
y contactos de tapa metálica. Semi-ocultas en zona de cisterna, cuartos de
máquinas y servicios. Tableros e interruptores de tipo termo magnético. |
||||
|
|
|
||||
|
f)
Puertas y ventanería: |
Aluminio
anodizado tipo duranodik, perfiles medianos y grandes en general. Aluminio
tipo natural en cubo de escalera de azotea. Puertas de lámina sobre bastidor
de perfiles tubulares con pintura de aceite en cuartos de máquinas, elevador
y de montacargas. |
||||
|
Herrería: |
Puerta
corrediza en acceso principal a base de fierro estructural, perfiles de
aluminio y celosía de bronce. |
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|
|
|
||||
|
g)
Vidriería: |
Cristal
flotado y/o tipo filtrasol de 6 y |
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|
|
|
||||
|
h)
Cerrajería: |
Fabricada
en el país, tipo perilla, marca Yale, en puertas de intercomunicación,
cerraduras con llave manuales en servicios, dispositivos de seguridad. |
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|
|
|
||||
|
i)
Fachada: |
Edificio
del tipo funcionalista de planta libre. Fachada integral de vidrio y
aluminio. Compuesto por una serie de franjas recubiertas de aplanado tipo
graniflex, que acentúan la horizontalidad. Los límites del cuerpo de la
fachada están dados por macizos recubiertos de cantera. |
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|
|
|
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j)
Instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias: |
|||||
|
Planta
baja |
1.00 |
Unidad
de energía ininterrumpible (UPS), marca Liebert, modelo 24KVA, VAC 220, 76
amp., 60 hz., 53 Kw. No. Part. U1CY402CLH0175, serie 4579900004, peso 2620
Bis, control digital, fecha 99/09. |
|
||
|
Planta
alta |
1.00 |
Unidad
de aire acondicionado tipo Minisplit, marca Trane, de 1.5 Ton de
refrigeración aproximadamente, modelo MCWS18K10RAB con unidad condensadora
marca Trane, modelo High Efficiency XB1000, tipo No. TTB018C100A2, serie
3191NPASF, motor 1/6 HP. Año 2003 |
|
||
|
Planta
baja y alta |
1.00 |
Elevador
de libros, tipo montacargas o monta bultos con capacidad de |
|
||
|
Patio
de ductos de aire acondicionado |
1.00 |
Unidad
de aire acondicionado, precisión (condensadora) marca Liebert (enfriamiento)
10 Ton de refrigeración. Ventilador con motor 3/4 HP, 1140 RPM., y diámetro
60 cms (2) Serpentines, ventilador 1/2 HP. Para dos unidades de precisión
humidificadoras marca Liebert de 1 Ton, modelo PFH014A-PL3 |
|
||
|
Cisterna |
12.50 |
m3 de capacidad de almacenamiento de agua. |
|
||
PASO 4. Se anota en este capítulo todas
aquellas situaciones o hipótesis tomadas en el desarrollo del avalúo, las
cuales han sido consideradas para la determinación del valor, como por ejemplo
las que se especifican a continuación: (las siguientes son un ejemplo
ilustrativo y en la práctica deberán anotarse las que correspondan al caso
específico analizado)
|
Comentarios generales, supuestos y condiciones limitantes
del avalúo |
I. De conformidad con el Uso y Propósito solicitados por el promovente, en el presente estudio se aplicó únicamente el enfoque de costos: indicador de Valor de Reposición Nuevo, debido a que se trata de la determinación del valor de las construcciones e instalaciones propias y especiales, para efecto de aseguramiento contra daños del inmueble. Se excluyeron el valor del terreno y el valor de la cimentación pero se consideraron las instalaciones especiales, mejoras y adaptaciones de acuerdo a lo señalado en la póliza correspondiente, dentro de la cual se señala el equipo fijo propio del edificio, conforme a lo siguiente; siendo esto no limitativo a: aire acondicionado, bombas de agua, plantas de emergencia, subestaciones eléctricas, pisos flotantes (adaptaciones que se hacen sobre el piso para facilitar la conexión de cables de teléfono, red de computadoras, correos de voz, y energía eléctrica, entre otros), elevadores y otros accesorios propiedad de Paraestatal, S.A. de C.V. o de terceros bajo su responsabilidad o en la que tenga un interés asegurable en custodia o poder bajo cualquier título.
II. La verificación de la
condición física de la propiedad fue basada en una inspección visual por parte
del valuador. Las medidas y colindancias del terreno, se obtuvieron de: copia
de título de propiedad número 1,500, libro 531 de fecha 25 de julio de 2002,
pasada ante
III. Excepto el terreno y la cimentación, no se ha hecho exclusión alguna de las sumas asegurables, ya que de acuerdo a copia simple de la póliza suministrada no se menciona algún otro concepto en especial relacionado con el inmueble, así mismo dicha póliza señala que parte de la cobertura incluye: bardas, patios exteriores, escaleras exteriores, y cualquier otra construcción separada del edificio, o edificios, o construcciones que expresamente estén aseguradas en la póliza.
IV. No se han incluido dentro de este trabajo: maquinaria y equipo, existencias, herramientas, mobiliario, accesorios y enseres, así como refacciones, componentes, accesorios y materiales de consumo general, equipo de oficina, equipo de cómputo, obras de arte independientes o adosadas al inmueble tales como frescos o murales (las cuales deberán ser valuadas por separado por un valuador con registro en la especialidad requerida).
Paso 5. Se deberá desarrollar el cálculo del
indicador de Valor de Reposición Nuevo, así como aplicar los factores de
demérito para llegar al Valor Real. A continuación se desarrolla un ejemplo
utilizando las tablas establecidas en el procedimiento técnico y la forma en
que se calculó el monto para cada uno de los elementos asegurables:
|
Enfoque de costos |
a). Valor del terreno: Para efecto de este
ejercicio no se considera.
b) Valor de las construcciones
Se desarrolla la manera en que se obtuvo cada
uno de los datos incluidos en la tabla:
|
NUM. |
TIPO Y UBIC. |
DESCRIPCION |
COSTO UNITARIO $/m2 |
AREA m2 |
V.R.A $ |
E.e. (AÑOS) |
V.t. (AÑOS) |
F.d |
V.A. (Valor Real Asegurable) $ |
||
|
1 |
I (PB Y PA) |
OFICINAS |
7,258.00 |
2,076.41 |
15,070,584.00 |
3 |
60 |
0.95 |
14,317,054.00 |
||
|
2 |
II (MEZN) |
OFICINAS |
5,219.00 |
548.25 |
2,861,317.00 |
3 |
60 |
0.95 |
2,718,251.00 |
||
|
3 |
III (PATIO DUC) |
COBERTIZO |
1,039.00 |
8.56 |
8,894.00 |
3 |
30 |
0.90 |
8,005.00 |
||
|
Subtotal: |
$17,940,795 |
|
$17,043,310 |
||||||||
● NUM.: Será un número consecutivo para
cada uno de los elementos considerados.
● Tipo: Será un número consecutivo por cada
tipo constructivo que se defina o identifique en el inmueble. Se utilizarán
preferentemente números romanos.
● Ubicación: Deberá indicar el piso o área
de riesgo en el que se localiza el tipo constructivo.
● Descripción: Contendrá una descripción
breve del tipo constructivo. La descripción detallada será incluida previamente
como parte del reporte de avalúo.
● Costo Unitario:
Corresponderá al costo unitario considerando todos los costos directos e
indirectos que procedan para el tipo constructivo de que se trate y será la
base para calcular el Valor de Reposición Asegurable. Para estimar el costo
unitario se utilizarán manuales de costos por metro cuadrado de construcción,
siempre y cuando estén actualizados a la fecha del avalúo y sean de uso general
en las estimaciones de costos tanto por desarrolladores, empresas de
construcción, aseguradoras y valuadores.
● Los manuales de
costos por metro cuadrado de construcción generalmente contienen ensambles con
precios unitarios para construcciones tipo; será obligación del Valuador de
Bienes Nacionales realizar los ajustes correspondientes a los ensambles y
precios unitarios, de tal forma que éstos representan la misma calidad y tipo
que el bien valuado. En el caso de que se trate de algún inmueble con
características especiales del cual no se pueda encontrar comparable en los
ensambles o manuales de costos, el valuador deberá de realizar sus estimaciones
de costos unitarios debidamente justificadas y soportadas, considerando los
valores que rijan en el mercado de la construcción a la fecha del avalúo.
A continuación se ejemplifica como se obtuvo
el costo unitario para el tipo constructivo I del ejemplo en cuestión.
Ejemplo
ilustrativo de análisis del costo unitario:
|
Construcción obra nueva uso oficinas
planta baja y planta alta tipo I |
||||||
|
CLAVE |
DESCRIPCION |
|
UNIDAD |
|
IMPORTE $ |
% |
|
E01-315 |
Excavación
con máquina para cajón cimentación 1 nivel subterráneo |
m2 |
|
** |
0.00% |
|
|
E01-033 |
Cimentación
para 3 niveles reforzada uso comercial |
m2 |
|
** |
0.00% |
|
|
E03-031 |
Estructura
de concreto para 3 niveles uso comercial |
m2 |
|
1,189.78 |
18.37% |
|
|
E03-070 |
Fachada
principal para oficina de súper lujo |
m2 |
|
837.16 |
12.92% |
|
|
E04-050 |
Azotea y
terrazas para edificio comercial de lujo |
m2 |
|
298.22 |
4.60% |
|
|
E05-060 |
Construcción
interior para área de oficinas de lujo |
m2 |
|
2,745.05 |
42.36% |
|
|
E06-100 |
Instalación
hidráulica y sanitaria para oficina de lujo |
m2 |
|
515.64 |
7.96% |
|
|
E06-300 |
Baño común
para oficinas de lujo |
m2 |
|
199.00 |
3.07% |
|
|
E07-080 |
Instalación
eléctrica para oficinas de lujo |
m2 |
|
694.71 |
10.72% |
|
|
|
Suma: |
6,479.56 |
100.00% |
|||
|
|
Indice
ínter ciudad: |
1.000 |
|
|||
|
|
Suma: |
6,479.56 |
|
|||
|
|
Costo
unitario $/m2: |
6,480.00 |
|
|||
|
|
Otros
costos indirectos (%) |
12.00 % |
|
|||
|
|
Importe |
778.00 |
|
|||
|
|
Total ($/m2 ) |
7,258.00 |
|
|||
** En este ejercicio no se incluye la cimentación
por así estar considerado en la póliza, sin embargo el Valuador de Bienes
Nacionales deberá conocer siempre, cuáles son las cláusulas de exclusión que
afecten al inmueble en estudio.
El costo unitario determinado incluye los
indirectos de construcción, cabe señalar que en el caso de avalúos de seguros
contra daños no aplican en otros indirectos del inversionista los rubros de
utilidad, costo financiero y gastos por ventas.
● Superficie: Corresponderá al área ocupada
por el tipo constructivo que se esté cuantificando. Esta superficie se deberá
expresar invariablemente en metros cuadrados.
● V.R.A.: Corresponderá al Valor de
Reposición Asegurable que deberá ser expresado invariablemente en pesos moneda
nacional. Como parte del reporte de avalúo se deberá especificar si se trata
del Valor de Reposición o de Reproducción y corresponde a la multiplicación de
los puntos (5) y (6)
● E.e.: Corresponderá a la edad efectiva.
● V.t.: Corresponderá a la vida económica
total.
● Fd.: Corresponderá al factor de demérito
(depreciación física) calculado conforme al método de edad – vida. Ejemplo:
(1) V.A.: Corresponderá al Valor Real Asegurable
que se obtendrá mediante la multiplicación del Valor de Reposición Asegurable
por el Factor de Demérito. Ejemplo:
V.A. = V.R.A. x Fd =
$15,070,584.00 X 0.95 = $14,317,054.00
c) Valor de las instalaciones especiales,
elementos accesorios y obras complementarias.
Subtotal
valor de Inst. Especiales y Obras Complementarias $775,500.00
$603,015.00 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
VRA: (a+b+c) |
$18,716,295.00 |
|
$17,646,325.00 |
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Para el cálculo del costo de cualquier partida
en instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias, el
valuador deberá considerar que el costo unitario de estas partidas debe incluir
todos los factores relativos a la instalación en el lugar donde se encuentran,
considerando en su caso fletes, empaques y embalajes, seguros de traslado, mano
de obra y materiales de instalación, pruebas, ingeniería de detalle y puesta en
marcha. Ejemplo.
Unidad de Energía Ininterrumpible
(UPS), marca Liebert, modelo 24KVA, VAC 220, 76 amp., 60 hz., 53 Kw. No. Part.
U1CY402CLH0175, serie 4579900004, peso 2, 620 Ibs. Control digital, Fecha
99/09.
Valor
de Cotización: $
245,800.00
Factor
Fletes, empaques y embalajes: 0.03
Factor
Seguros de traslado: 0.01
Factor
Mano de obra y materiales de instalación: 0.11
Factor
Ingeniería de Detalle: 0.02
Factor
Pruebas y Puesta: 0.03
Factor de Integración: Corresponde
a la suma de todos los factores considerados + 1= 1.20
Cálculo del Costo Unitario: El
Costo Unitario se obtendrá de la multiplicación del precio cotizado x el Factor
de Integración: $245,800.00 x 1.20 = $294,960.00, que en números redondos es
de: $295,000.00
Finalmente para obtener el valor final
conclusivo deberán de sumarse los conceptos:
a + b + c
Paso 6. Se incluye un resumen con los totales
de los valores conclusivos, incluyendo el Valor de Reposición Asegurable (VRA),
el Valor Real Asegurable (VA) y el Costo de demolición, acarreo y limpia del
terreno.
|
Resumen de los valores obtenidos. |
|
|
Valor de
Reposición Asegurable (VRA): |
$18,716,295.00 |
|
Valor Real
Asegurable (V.A.): |
$17,646,325.00 |
|
*Costo de
demolición acarreo y limpia del terreno: |
$783,000.00 |
*El costo de demolición, acarreo y limpia del
terreno se obtiene investigación y de cotizaciones de empresas especializadas
en demoliciones, acarreo y limpia de terrenos.
Paso 7. Deberá señalarse un apartado especial
en el que se considere con número y letra los valores conclusivos a la fecha
del avalúo.
|
Conclusión del avalúo para Aseguramiento Contra Daños |
Los valores estimados en el presente avalúo,
están calculados con cifras al año de 2010.
Valor de Reposición Asegurable de
las construcciones, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras
complementarias.
$18,716,295.00
(Dieciocho millones setecientos dieciséis mil
doscientos noventa y cinco pesos 00/100 M.N.)
Valor Real Asegurable de las construcciones,
instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias.
$17,646,325.00
(Diecisiete millones seiscientos cuarenta y
seis mil trescientos veinticinco pesos 00/100 M.N.)
Costo de demolición acarreo y limpia del
terreno
$783,000.00
(Setecientos ochenta y tres mil pesos 00/100 M.N.)
Paso 8. Se incluyen como anexos al trabajo
valuatorio, cualquier tipo de información relevante a la cual se haya tenido
acceso, y que sea de importancia para el dictamen de valor, como pueden ser:
cálculo de áreas construidas, cálculo de ensambles o precios unitarios
aplicados, copia de croquis o planos arquitectónicos, planos estructurales,
memorias de cálculo; descriptivas, especificaciones de instalaciones
especiales, obras complementarias y elementos accesorios, así como fotografías
representativas, entre otros conceptos.